REVISJONIKOMISJONI  KONTROLLAKT

8/06

04.12.2006

Kloostrimetsa tee 29 hoonete ja kinnistuga seonduvate lepingute sõlmimine ja täitmine

Koostaja:

Tallinna Linnavolikogu revisjonikomisjon

Tallinna Linnavolikogu Kantselei kontrollitalitus

Tallinn 2006

Sisukord

1. Sissejuhatus. 3

1.1 Kontrollimise kirjeldus. 3

1.1.1 Kontrollimise eesmärk ja põhiküsimused. 3

1.1.2 Kontrolli teostus. 3

1.2 Ülevaade kontrollitavast.3

2. Tuvastatud asjaolud. 5

2.1 Kloostrimetsa tee 29 hoone seisund ning renoveerimise dokumentatsioon. 5

2.2 Hoone kasutusse andmisel sõlmitud rendilepingud. 5

2.2.1 Pirita LOV vanema korraldused Kloostrimetsa tee 29 hoone kasutusse andmise kohta 1999. aastal5

2.2.2 Eesti Meremeeste Haiglaga 31. märtsil 2000. a sõlmitud mitteeluruumi rendileping. 5

2.2.3 OÜ-ga Pirita Perearstikeskus 31. mail 2000. a sõlmitud rendileping nr 135. 6

2.2.4 20. märtsil 2001. a sõlmitud mitteeluruumi rendileping nr 159. 7

2.2.5 13.05.2002. a sõlmitud rendileping nr 171. 7

2.2.6 Pansionaadihoone allrendilepingud. 8

2.3 Rendiobjekti investeeringute inventuur8

2.4 Hoonestusõiguse seadmine. 9

2.5 Muud tähelepanekud. 10

3. Kokkuvõte. 11

 

1. Sissejuhatus

1.1 Kontrollimise kirjeldus

1.1.1 Kontrollimise eesmärk ja põhiküsimused

Kontrollimise aluseks oli Tallinna Linnavolikogu revisjonikomisjoni 2006. aasta kontrollimise plaan ja 6. septembril 2006 välja antud kontrolliülesanne nr 8.

Kontrollimise eesmärgiks oli saada ülevaade Kloostrimetsa tee 29 hoonete ja kinnistuga seonduvate lepingute sõlmimisest ja täitmisest ning nende vastavusest linna õigusaktidele. Töö käigus tutvuti aastatel 2000-2006 sõlmitud rendilepingutega, allrendilepingutega ja hoonestusõiguse seadmise lepinguga. Kontrolliti nende vastavust Tallinna linnavolikogu 20. märtsi 1997 määrusega nr 11 kinnitatud „Linnavara kasutusse andmise kord”, 3.aprilli 1997 määrusega nr 14 kinnitatud „ Mitteeluruumi rendilepingu tüüpvormi kinnitamine ja linnavolikogu 20. märtsi 1997 määruse nr 11 muutmine”, Tallinna Linnavalitsuse 30. mai määrusega nr 43 „Tallinna linnale kuuluvate mitteeluruumide kasutusotstarbejärgse liigituse ja rendi alghindade kehtestamine”.

Kontrollimine oli põhiliselt dokumentaalne, vajadusel võeti asjassepuutuvatelt töötajatelt ning isikutelt kirjalikke ja suulisi selgitusi.

Kontrolli põhiküsimusteks olid sõlmitud rendilepingud, nende vastavus linnavara kasutusse andmise korrale ning Tallinna Linnavalitsuse 30. mai 1997 määrusele nr 43. Samas analüüsiti rendilepingute sõlmimist ja täitmist, investeerimiskohustuste täitmist ja allrendilepingute sõlmimist ning Kloostrimetsa tee 29 kinnistule hoonestusõiguse seadmist.

1.1.2 Kontrolli teostus

Kontrolliti Kloostrimetsa tee 29 hoonete ja mitteeluruumide rendile andmise lepinguid ja lepingutingimuste täitmist ajavahemikus 01.01.2000-31.05.2006. Kontrolliplaani koostas, andmete kogumise, analüüsi ja töötlemisega tegeles Tallinna Linnavolikogu Kantselei kontrollitalituse peaspetsialist Leho Rehemäe. Kontrollimist juhtis revisjonikomisjoni liige Paul Alekand.

Selgitusi andsid Pirita Linnaosa Valitsuse (edaspidi „Pirita LOV”) vanem Enno Tamm, haldussekretär Mart Külvi, vanemökonomist Marju Piirsalu ning linnamajanduse osakonna spetsialist Milvi Sarap. Täiendavaid materjale esitasid Tallinna Linnaplaneerimiseamet, Linnakantselei, Tallinna Maa-amet ning OÜ Pirita Perearstikeskus (edaspidi ”OÜ Pirita PAK”). Aastatel 1999-2004 oli linnaosa vanem Ülle Rajasalu ja vanema asetäitja Meelis Tartu. Alates aprillist 1998. a kuni 30. novembrini 2000 ostis linnaosavalitsus raamatupidamise teenust OÜ-lt Aristata. Ajavahemikul 1.10.2000-27.11.2000 oli pearaamatupidaja Aino Ahven, alates 5.12.2000 kuni 1.12.2002 vastavalt Helle Aaslaid ning alates 2. detsembrist 2002 Kaja Kuusk.

2001. aasta aprillis-mais kontrollis Pirita LOV raamatupidamist linnavolikogu revisjonikomisjoni liige Tiina Mõis ning 2003. aastal teostas linnaosa valitsuse otsustusprotsesside, informatsiooni liikumise, sise-eeskirjade, finantsjuhtimise ja sisekontrollisüsteemi ning majandustoimingute õiguspärasuse, majandustehingute kajastamise sisulise ja aritmeetilise õigsuse vastavusauditit linna sisekontrolöri teenistus. Vastavusaudit hõlmas perioodi 01.01.-31.12.2002. a.

1.2 Ülevaade kontrollitavast.

Pirita LOV tegutseb Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri 1999 määrusega nr 36 kinnitatud põhimääruse alusel. Linnaosavalitsust juhib linnaosa vanem, kelle kinnitab ametisse ja vabastab ametist linnavalitsus linnapea ettepanekul. Linnaosavalitsuse pädevusse kuulub linnaosa territooriumil asuva ja muu linnavolikogu õigusaktidega kehtestatud korras linnaosa valitsemisele antud linnavara ja tema eelarveliste vahendite valdamine, kasutamine ja käsutamine. Linnaosa vanema korraldustele, mis on eelnevalt viseeritud linnaosa haldussekretäri poolt, kirjutab alla linnaosa vanem või tema asetäitja. Linnaosa vanema korraldused saadetakse täitjatele ja asjaosalistele. Kontrolli linnaosa vanema korralduste üle teostab linnapea. Kui linnapea leiab, et mõni linnaosa vanema korraldus on vastuolus Tallinna õigusaktidega, teeb ta linnaosa vanemale ettepaneku vastav korraldus õigusaktidega kooskõlla viia.

Linnaosavalitsuse asjaajamise kord kinnitati linnaosa vanema 21.mai 2001. a korraldusega nr 11, raamatupidamise sise-eeskirjad 29.detsembri 2000. a korraldusega nr 162. Raamatupidamise arvestus oli kuni 2003. aastani kassapõhine ning alates 2004. aastast tekkepõhine. Majandustegevuse osas on linnaosa valitsus käibemaksukohustuslane, kuid tulenevalt Käibemaksuseaduse § 18 lg 2 p 2 muudatustest on alates 01.01.2002 kinnisasja üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmine omanikule käibemaksuvaba käive. Seetõttu ei ole ka mitteeluruumi rendilepingutes edaspidi käibemaksusummat kajastatud.

Pirita LOV esitas kontrollimiseks Kloostrimetsa tee 29 hoonete kasutusse andmisega seonduva dokumentatsiooni ning alljärgnevad linnaosa vanema korraldused ja rendilepingud:

1.      Pirita LOV korraldused 12.08.1999 nr 213, 24.09.1999 nr 236 ning 28.10.1999 nr 270 linnavara kasutusse andmise kohta;

2.      Eesti Meremeeste Haiglaga 31. märtsil 2000. a sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu ning linnaosa vanema korraldused 31.03.2000 nr 49 ja 29.05.2000 nr 78;

3.      OÜ-ga Pirita Perearstikeskus 31. mail 2000. a sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu nr 135 ning linnaosa vanema 29.05.2000 korraldus nr 79;

4.      OÜ-ga Pirita Perearstikeskus 13. mail 2002. a sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu nr 171 ning 01.07.2002. a kokkulepe rendilepingu muutmise kohta.

2. Tuvastatud asjaolud

2.1 Kloostrimetsa tee 29 hoone seisund ning renoveerimise dokumentatsioon

Kloostrimetsa tee 29 hooned anti Pirita LOV valitsemisele ja bilanssi Tallinna Linnavalitsuse 29. jaanuari 1999. a korraldusega 725-k. 14. aprillil 2000 teostas hoone ehitustehnilise ekspertiisi ehituskonsultant Tiit Masso. Ekspertiisi dokumendidest järeldub, et hoonetekompleks koosnes esinduslikust kahekorruselisest hoonest üldpinnaga 731,1 m², laohoonest üldpinnaga 83,3 m² ning keldrist üldpinnaga 36,9 m². Hoone põhiplaan koosneb kahest üksteise suhtes nihutatud ristkülikust, mille välismõõtmed on 9x18m ja 10x14 m. Ristkülikute liitekohas paiknevad esiküljel sissepääs, tagaküljel trepikoda. Hoone ees on ühel küljel ümarotsaga kõrge terrass ning teise korruse ees on 1,5 m laiune rõdu. Eksperthinnangus on toodud, et hoone keldrid on kuivad ja heas seisukorras, madala kaldega plekk-katus on suhteliselt heas seisundis. Kõik sisemised ja välised seinapinnad on krohvitud ja värvitud. Hügieeni- ja protseduuriruumid ning köögi seinad on kaetud keraamiliste plaatidega. Hoones oli keskküte, kuid soojasõlm oli väga halvas olukorras. Asendamist vajab veevarustussüsteem, elektripaigaldis ning ventilatsioon. Hoone kasutuselevõtmine eeldas siseruumide ümberehitamist, tehnosüsteemide renoveerimist, akende ja välisuste asendamist ning pööninguvahelagede lisasoojustust. Ekspert hindas hoone põhjaliku kapitaalremondi maksumuseks 4-5 mln krooni.

Hoone rekonstrueerimise projekti koostas Plaan-Plaan OÜ ning tellijaks oli Pirita PAK. Rekonstrueerimise projekt hõlmas I ja II ning soklikorruse ümberehitamist. Projektiga oli ettenähtud invakaldtee juurdepääsuga Kloostrimetsa teelt. Ehitise ülevaatuse akt koostati 26.02.2003, kasutusloa taotlus esitati 08.11.2004. SAPA otsus: ehitustööd on lõpetatud ja ehitis vastab ehitusprojektile ja normidele. Kasutusluba nr 3383 väljastati 09.11.2004.

 

2.2 Hoone kasutusse andmisel sõlmitud rendilepingud

2.2.1 Pirita LOV vanema korraldused Kloostrimetsa tee 29 hoone kasutusse andmise kohta 1999. aastal

Kontrollijatele esitati Pirita LOV vanema Taimar Orgi 12. augusti 1999 korraldus nr 213, millest selgus, et Pirita LOV korraldas Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997 määrusega nr 11 kinnitatud linnavara kasutusse andmise korra p 59 järgi eelläbirääkimistega pakkumise Kloostrimetsa tee 29 hoone rendile andmiseks. OÜ Perearstikeskuse 3. juuni 1999 pakkumine oli 100 krooni/m² kuus koos käibemaksuga ning rentnik kohustus investeerima rendiobjekti 2,545 mln krooni kahe esimese rendiaasta jooksul. 24. septembril 1999 määrati linnaosa vanema korraldusega renditasu suuruseks 80 kr/m² eest kuus. Linnaosa vanema asetäitja vanema ülesannetes tunnistas 12.08.1999 korralduse nr 213 kehtetuks, kuna rentnik ei esitanud kahe kuu jooksul ettenähtud dokumente.

2.2.2 Eesti Meremeeste Haiglaga 31. märtsil 2000. a sõlmitud mitteeluruumi rendileping

Linnaosa vanema 31.03.2000. a korraldusega nr 49 anti linnavara kasutusse andmise korra p 59 kohaselt hoone Kloostrimetsa tee 29 rendile viieks aastaks renditasuga 0 krooni Eesti Meremeeste Haiglale. Linnavolikogu vastava määruse kohaselt linnaosa valitsuse korralduses peavad olema näidatud lisatingimuste kohustused. Kontrollijatele eelläbirääkimistega pakkumise dokumente ning komisjoni protokolli ei esitatud, mille tõttu võib järeldada, et hoone anti kasutusse otsustuskorras. Rendilepingu sõlmimisel hoone üleandmise- vastuvõtmise akti ei koostatud ning lepingu p 11 eritingimustes oli rentnikule tehtud kohustuseks tasuda tehtud kulutuste katteks 60 000 krooni ja sõlmida allrendileping OÜ-ga Pirita Perearstikeskus. Linnaosavalitsus esitas rentnikule 06.04.2000. a arve nr 220 summas 70 800 krooni tehtud kulutuste katteks. Arve tasumise tähtaeg oli 15.04.2000 ning viivis 0,00%. Lepingus ning arvel pole märgitud milliste kulutustega on tegemist.

Kontrollijad on seisukohal, et sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu p 11.1 ning 11.2 ei olnud kooskõlas  linnavara kasutusse andmise korra p 59 ning Tallinna Linnavolikogu 3. aprilli 1997 määrusega nr 14 kinnitatud mitteeluruumi rendilepingu tüüpvormiga. Linnaosa vastutavate ametnike tegevusest nähtub, et tegelikult taheti Eesti Meremeeste Haiglaga rendilepingut sõlmides, anda hoone Pirita Perearstikeskuse kasutusse 0 rendiga, mis oli vastuolus Tallinna Linnavalitsuse 30.mai 1997 määrusega nr 43 kinnitatud rendi alghindadega.

Eesti Meremeeste Haigla avalduse alusel ning linnaosa vanema 29.mai 2000 korraldusega nr 78 otsustati mitteeluruumi rendileping lõpetada alates 01.06.2000.

2.2.3 OÜ-ga Pirita Perearstikeskus 31. mail 2000. a sõlmitud rendileping nr 135

29. mail 2000. a esitas OÜ Pirita Perearstikeskus linnaosa vanemale taotluse anda rendile 5 aastaks Kloostrimetsa tee 29 hoone mitteeluruumid üldpindalaga 731 m² rendiga 5 krooni/m² kuus, millele lisandus käibemaks. Linnaosa vanema asetäitja vanema ülesannetes Meelis Tartu korraldusega nr 79 anti alates 01.06.2000. a hoone rendile OÜ-le Pirita Perearstikeskus rendiga 5 krooni/m² eest kuus, millele lisandus käibemaks. Hoone üleandmise-vastuvõtmise akt vormistati 1. juunil 2000. a. Aktis fikseeriti, et hoones oli keskküte, välisseinad olid terved, katusekonstruktsioon rahuldav, aknad ja klaasitud välisuksed terved, avad suletud, soojasõlm amortiseerunud, kuid hoonet oli võimalik kasutada.

Kontrollijad analüüsisid rendilepingu tingimuste ning linnaosa vanema korralduse vastavust linna õigusaktidele ning leidsid, et korralduse p 1 ning rendilepingu p 2.1.1 kohaselt määratud rent (5 krooni/m² kuus)ei olnud kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 30. mai 1997 määrusega nr 43, millega kehtestati rendile antavate mitteeluruumide kasutusotstarbejärgne liigitus ja rendile antavate mitteeluruumide ühe kuu rendi alghinnad ühe ruutmeetri kohta. Eelnimetatud määrusega (p 1.1.6) kehtestati tervishoiuasutuste rendi alghinnaks 20 krooni kuus ühe ruutmeetri kohta käibemaksuta.

Raamatupidamise algdokumentide kontrollimisel selgus, et rendi alghind 5 krooni/m² kuus kehtis ajavahemikus 01.06.2000 kuni 20.03.2001 ning laekumata rendi tõttu tekitati linnaeelarvele kahju alljärgnevalt:

- perioodil 01.06.2000-22.11.2000 laekumata rent moodustas kokku 61 899 krooni ning käibemaksu ei laekunud summas 11 141 krooni;

- alates 22.11.2000 kuni 20.03.2001 ühe kuu laekumata rent käibemaksuta kokku moodustas 12 767 krooni sh:

pansionaadi hoone osas   731,0 x 15= 10 965 krooni;

keldri osas                          36,9 x 15=      553 krooni;

laohoone osas                       83,3 x 15 =1 249 krooni;

- ajavahemikus 22.11.2000 kuni 20.03.2001 moodustas laekumata rent kokku 50 655 krooni ning käibemaksu ei laekunud summas 9 117 krooni.

Kokku jäi linnaosavalitsuse juhtkonna poolt linna õigusaktide eiramise tõttu ajavahemikus 01.06.2000 kuni 20.03.2001 linnaeelarvesse laekumata renditulu summas 112 554 krooni ning riigituludesse laekumata käibemaksu summas 20 259 krooni.

Kontrollijad on seisukohal, et aastatel 2000-2001 linnaosa juhtkonna poolt linnavaraga tehingute sooritamisel ei tagatud Tallinna põhimäärusega kehtestatud korras linnavara valitsemist, mille tõttu oli linaeelarvele tekitatud oluline kahju. Samas tuleb märkida, et linnapea kontroll linnaosa vanema korralduste seaduslikkuse üle oli  mitteküllaldane. Linna sisekontrolli süsteem ei suutnud tagada nõutaval tasemel kontrolli linna õigusaktidest kinnipidamise ja linnavaraga sooritatud tehingute üle.

2.2.4  20. märtsil 2001. a sõlmitud mitteeluruumi rendileping nr 159

13. oktoobril 2000 taotles Pirita PAK 13. mail 2000 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu nr 135 lõpetamist ning sama hoone rendile andmist üheksaks aastaks ja üheteistkümneks kuuks. Hoone säilimise tagamiseks kohustus rentnik investeerima hoonesse esimese aasta jooksul 1,5 mln krooni. Linnavalitsuse 22. novembri 2000 korraldusega nr 4495-k taotlus rahuldati ning rendilepingu tingimuseks oli, et Rendileandja ei hüvita rentniku poolt mitteeluhoonete ja nendes asuvate mitteeluruumide parendusteks tehtud kulutusi. Vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 30. mai 1997 määruse punktidele 1.1.6 ja 2 kehtestati linnavalitsuse korraldusega pansionaadihoone rendiks 20 krooni/m² kuusning keldri ja laohoone eest 15 krooni/m² kuus. Pirita linnaosa vanem Ülle Rajasalu viseeris linnavalitsuse 22. novembri 2000 korralduse 20. novembril 2000. Rendilepingu kontrollimisel tuvastati, et selle eritingimuste punktid 10.3 (rendileandja kohustub taotlema Tallinna Kommunaalametilt tänavavalgustuse paigaldamist Kloostrimetsa tee 29 kinnistule) ning 10.4 (keldri ja laohoone osas hakkab rentnik renti tasuma peale kasutusele võtmist või allrendile andmist, kuid mitte hiljem kui alates 31.detsember 2001) ei vasta Tallinna Linnavalitsuse 22.11.2000 korraldusega nr 4495-k kehtestatud eritingimustele. Linnaosa vanema poolt allkirjastatud rendilepingu punktist 10.1 järeldub, et rentnik investeerib Kloostrimetsa tee 29 asuva mitteeluhoone säilimisse rendilepingu kehtivuse tähtaja kahe aasta jooksul minimaalselt 1,5 mln krooni, mis oli vastuolus linnavalitsuse eelnimetatud korralduse punktiga 4.1 (kohustas investeerima 1,5 mln krooni rendilepingu kehtivuse tähtaja esimese aasta jooksul).

Esitatud dokumentidest järeldub, et Pirita LOV sõlmis rendilepingu nr 159 alles 20. märtsil 2001. Raamatupidamise algdokumentide kontrollimisel tuvastati, et rendilepingu sõlmimisel Pirita LOV ei esitanud Rentnikule arvet rendi ettemaksu osas ühe kuu rendi ulatuses, mis oli ettenähtud linnavolikogu 3. aprilli 1997 määrusega nr 14 kinnitatud rendilepingu tüüpvormi p 2.10 kohaselt ning sõlmitud rendilepingu p 2.12 tingimuseks. Linnaosavalitsuse raamatupidamise dokumentide analüüsimisel selgus, et ajavahemikus  20.03.2001 kuni 31.12.2001 rendiarvetel ei kajastatud linnavalitsuse korraldusega kehtestatud ning linnaosavalitsuse ja Pirita PAK vahel sõlmitud rendilepingus ettenähtud renti. Rendi juurdearvestus tehti tagasiulatuvalt 30. jaanuaril 2002 Pirita LOV ja Pirita PAK esindajate poolt allkirjastatud maksegraafiku alusel ning Pirita PAK kohustus tasuma linnaosavalitsuse poolt esitamata rendiarved summas 102 939 krooni (käibemaksuta). Linnavalitsuse haldusaktist tulenevalt moodustas ajavahemikus 20.03.2001 kuni 31.12.2001 laekumata rent kokku 119 584 krooni ning laekumata käibemaks 21 525 krooni.

Linnavalitsuse haldusakti mittekohase täitmise tõttu tekitati linnaeelarvele kahju 16 645 krooni ning riigituludesse jäi laekumata käibemaksu 21 525 krooni.

2.2.5 13.05.2002. a sõlmitud rendileping nr 171

Pirita PAK esitas 16. oktoobril 2001 taotluse Kloostrimetsa tee 29 hoone rendileandmiseks 24 aastaks ja 11 kuuks. Tallinna Linnavolikogu linnavarakomisjon arutas taotlust 16. jaanuaril 2002 ning nõustus rendilepingu pikendamisega ilma rendisummade korrigeerimiseta. Tallinna linnavalitsuse 13. veebruari 2002 korraldusega nr 495-k Pirita Linnaosa Valitsusele tehti ülesandeks lõpetada ennetähtaegselt kehtiv rendileping ning anda pansionaadihoone rendile alates 18. veebruarist 2002 linnavalitsuse korralduses toodud tingimustel. Rendilepingu eritingimuseks oli, et alates 01. jaanuarist 2008 on rendileandjal õigus muuta rendi suurust vastavalt Statistikaameti tarbijahinnaindeksile ning rentnik investeerib mitteeluhoonetesse aastatel 2002-2007 4,5 mln krooni alljärgnevalt:

2002. aastal 1,0 mln krooni aastas,

2003. aastal 1,0 mln krooni aastas,

2004. aastal 1,0 mln krooni aastas,

2005. aastal 0,5 mln krooni aastas,

2006. aastal 0,5 mln krooni aastas,

2007. aastal 0,5 mln krooni aastas.

Rendilepingu p 10.2 kohaselt rendileandjal ei olnud kohustust hüvitada rentniku poolt mitteeluhoone ja seal asuvate mitteeluruumide parendusteks tehtud kulutusi. Lepingu punkti 2.6 kohaselt kohustus rentnik renditud vara korras hoidma ja kooskõlastama kõik renditavates ruumides tehtavad ümberehitused õigusaktidega sätestatud korras eelnevalt rendileandjaga. Kontrollijate hinnangul täitis rentnik perioodil 01.01.2002 kuni 11.04.2006 lepingu p 2.1.1 tulenevaid kohustusi ning tasus renti õigeaegselt rendilepingus ettenähtud korras. Seoses Kloostrimetsa tee 29 pansionaadihoone keldri ja laohoone lammutamisega Tallinna Linnavalitsuse 13. veebruari 2002 korraldust nr 495-k muudeti ning pansionaadi üldpinnaks arvestati 750,4 m².

2.2.6 Pansionaadihoone allrendilepingud

Tallinna Linnavalitsuse 22. novembri 2000 korraldusega nr 4495 ning 13.veebruari 2002 korraldusega nr 495-k rentnikul lubati anda mitteeluruume allrendile raviteenuseid osutavatele firmadele vastavalt linnavara kasutusse andmise korra punktile 15. Eelnimetatud korra kohaselt allrenditasu ei võinud ületada rentniku poolt makstava renditasu suurust ning korra punkti 78 kohaselt linnavara kasutusse võtja võis oma lepingujärgseid ja kinnitatud korrast tulenevaid õigusi ja kohustusi üle anda ainult kasutusse andmise otsustaja nõusolekul.

Pirita LOV kooskõlastas 30. novembril 2002 allrendilepingud alljärgnevate firmadega:

Harju Hambaravikeskus OÜ (hambaravi), esindaja Maret Napritson, 52m²;

MTÜ Eesti Sinise Risti Liit (kristlik karskustöö), Juta Piirlaid, 20m²;

Anu Paju Hambaravi OÜ (hambaravi ), Anu Paju, 32m²;

OÜ Linaria (apteegialane tegevus), Marika Lätt, 63m²;

OÜ Evita Grupp (günekoloogilised teenused), Karl Väärt, 24m²;

FIE Juta Sidorova (ilusalong), Juta Sidorova, 18m².

Allrendilepingutest järeldub, et rentniku poolt kehtestatud rendimäär 20 krooni/m² kuusei ületanud rentniku poolt rendileandjale makstavat rendimäära. Samas allrendilepingute punktidest 1.1 ja 7.3.3 ning Pirita LOV poolt tellitud ja Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ poolt 25.05.2005 koostatud objekti hariliku väärtuse eksperthinnangust nr 19506 järeldub, et allrendilepingute pinda oli kokku 259 m² ning rendimäärale 20 kr/m² kuuslisandus investeeringute kompensatsioon 100 kr/m² kuus allrendilepingu kehtivusaja jooksul. Ekspert hindas renoveeritud hoone potentsiaalseks rendituluks 690 000 krooni aastas.

2.3 Rendiobjekti investeeringute inventuur

Tallinna linna õigusaktidest ning sõlmitud rendilepingutest järeldub, et rentnikul oli kohustus investeerida mitteeluhoonesse alljärgnevalt:

Tabel 1 Investeerimiskohustuste alus, ajavahemik, maht ja täitmine

 

Linnavalitsuse korraldus, Pirita LOV rendilepingu nr ja kuupäev

Ajavahemik, kohustus

Täitmine kr

(sh käibemaks)

Korraldus nr 4495-k 22.11.2000, rendileping nr 159 20.03.2001

22.11.2000-31.12.2001    1,5 mln kr

 

Kokku

964 885*

Korraldus nr 495-k  13.02.2002, rendileping nr 171   13.05.2002

01.01-31.12.2002                 1,0 mln kr

01.01-31.12.2003                 1,0 mln kr

01.01-31.12.2004                 1,0 mln kr

01.01-31.12.2005                 0,5 mln kr

01.01-31.12.2006                 0,5 mln kr

2 856 583**

   102 753***

-

-

Kokku 2 959 336

Kokku kohustus 22.11.2000-31.12.2005                                           5,0 mln kr      3 924 221 kr

* Investeeringuks hoonesse ei arvata sisustusdetaile (sisuliselt töökohtade mööblit) summas 76 700 krooni.

** Investeeringuks hoonesse ei arvata töökohtade sisustusdetaile (mööblit) summas 49 141 krooni.

*** Investeeringuks hoonesse ei arvata majajuhist (9 003kr), uksesilte (342 kr) ning perearstide poolt osaühingule osutatud renoveerimistööde projektijuhtimise tasu summas 139 491 krooni. Vastavalt Ehitusseadusele ehitustööde projektijuhtimise teenust on õigus osutada vaid isikutel, kellel on riikliku erinõuetega tegevusaladel tegutsevate ettevõtjate registri registreering. Perearstidel registreering puudub.

Linnaosavalitsus ning Pirita PAK esitasid kontrollijatele tutvumiseks Kloostrimetsa tee 29 hoonesse tehtud investeeringute renoveerimistööde pakkumisdokumentatsiooni, töövõtulepingud, tööde vastuvõtmise aktid, arved, tööde teostusgraafikud, üldehitus- ja viimistlustööde ning eritööde sisukirjeldused. Teostatud tööde vastuvõtmise aktid on vormistatud puudulikult, kuna nendes ei kajastu tööde ja kulutuste nimetused ning aruandeperioodil teostatud tööde maksumus. Selle tõttu on lepinguliste kohustuste täitmise jälgimine ning renoveerimistööde projektijuhtimine oluliselt raskendatud.

14. mai 2004 kirjaga nr 46 palub Pirita PAK linnaosavalitsust kinnitada ajavahemikus 31.05.2000-12.05.2004 Kloostrimetsa tee 29 hoonesse tehtud investeeringud kogumahus 4 376 341 krooni.

Linnaosa vanema 16.04.2004 käskkirjaga nr 1-19/11 moodustati Kloostrimetsa tee 29 hoonesse tehtud investeeringute inventeerimise komisjon ning inventeeritavaks ajavahemikuks määrati 13.05.2002 kuni 31.12.2003, kuid komisjon esitas linnaosa vanemale kinnitamiseks investeeringud kogumahus 4 293 242 krooni, mis tehti ajavahemikus 2000-2003. Pirita PAK 2004. aasta tegevusaruandest järeldub, et 2001.aastal remonditi Kloostrimetsa tee 29 hoonet 1,2 mln krooni eest ning 2002. aastal 2,0 mln krooni eest.

Kontrollijad on seisukohal, et aastatel 2001-2005 linnaosavalitsus ei jälginud investeerimiskohustuste täitmist ning linnavalitsusele ei esitatud tõeseid andmeid linnavarasse tehtud investeeringute realiseerimisest. Eelnimetatud perioodil oli kohustuseks teha Kloostrimetsa tee 29 hoonesse investeeringuid summas 5, 0 mln krooni. Kontrollimisel tuvastati, et täitmine moodustas kõigest 3 924 221 krooni.

2.4 Hoonestusõiguse seadmine

OÜ  Pirita Perearstikeskus esitas Tallinna Maa-ametile 11. mail 2005 taotluse hoonestusõiguse seadmiseks Kloostrimetsa tee 29 kinnistule. Põhjenduseks oli toodud haiglavälise arstiabi osutamine hoone renoveerimise lõpetamiseks 3,5 mln krooni hankimine hoonestusõiguse hüpoteegiga koormamise teel. Pirita LOV vanem Enno Tamm toetas hoonestusõigusega seadmise tingimusi, milles hoonestusõiguse seadmise tähtaeg on 50 aastat, kuid samas tegi ettepaneku määrata aastatasu suuruseks 180 096 krooni, mis võrdub kinnistul asuva hoone aasta renditasu suurusega. 3. augustil 2005 saatis Tallinna Maa-amet Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu Pirita Linnaosa Valitsusele kooskõlastamiseks. Linnaosa maakomisjon otsustas muuta eelnõu punkti 1.3 hoonestusõiguse aastatasu suurust ning määrata aastatasu suuruseks 15% sotsiaalmaa maksustamishinnast, mis tagaks perearstidele soodsamad tingimused. Pirita LOV Halduskogu kooskõlastas hoonestusõiguse aastatasu suurusega 10% sotsiaalmaa maksustamishinnast 100 kr/m². Tallinna Maa-amet ei võtnud arvesse Pirita Linnaosa Valitsuse seisukohta ning esitas eelnõu, milles hoonestusõiguse aastatasu suuruseks oli 35 070 krooni. Hoonestusõiguse seadmisel aastatasuga 35 070 krooni vähenes linnaeelarve renditulu 145 026 krooni aastas.

Hoonestusõigus Kloostrimetsa tee 29 kinnistule seati Pirita PAK kasuks Tallinna Linnavolikogu 6. oktoobri 2005 otsusega nr 268. Hoonestusõiguse tähtaeg oli 50 aastat, aastatasu suuruseks 35 070 krooni. Tasu muutmine ei sõltunud kinnistu või seda koormava hoonestusõiguse turuväärtuse muutumisest ning kinnistul asuvat hoonet võis kasutada haiglavälise arstiabi osutamiseks. Kinnistul asuv hoone anti üle OÜ-le Pirita PAK tasuta. Hoonestusõiguse seadmise leping sõlmiti 24. jaanuaril 2006. Pirita LOV andis hoone ja selle dokumentatsiooni üle akti alusel 31. märtsil 2006.

 

2.5 Muud tähelepanekud

Kloostrimetsa tee 29 hoone renoveerimise projektiga oli ettenähtud invakaldtee juurdepääsuga Kloostrimetsa teelt. Perearstipraksise ruumide planeerimise nõuded kinnitati sotsiaalministri 22. veebruari 1999. a määrusega nr 10 ning nõuded perearsti tegevuskoha ruumidele 29. novembri 2001 määrusega nr 116. Eelnimetatud määruste kohaselt perearsti ruumidesse peab olema võimalus siseneda ratastoolis. 2001. a augustis tellis Pirita PAK OÜ-lt Kose Projekt töö nr T-15-01 „Hoone osaline rekonstrueerimine Kloostrimetsa tee 29”, milles oli ettenähtud välistrepi rekonstrueerimine (Pirita PAK invatee lokaaleelarve, projekti leht k-5).

Kontrollimisel selgus, et invakaldtee ehituse hinnapakkumine (07.06.2002 nr 494) esitati Pirita linnaosa vanemale Ülle Rajasalule ning Pirita LOV tellis töö AS-lt Kose Ehitus 13. juuni 2002 kirjaga nr 1-11/658. 26. juunil 2002 allkirjastas Pirita linnaosa vanem Ülle Rajasalu peatöövõtulepingu nr 226, millega Pirita LOV kohustus tagama tööde finantseerimise. Töövõtu kogumaksumuseks kujunes 111 111 krooni, mille Pirita LOV tasus 2. jaanuaril 2003 kapitaalremondiks ettenähtud vahenditest. Kontrollimisel tuvastati, et Pirita LOV 2002. aasta täpsustatud eelarves kapitaalremondi kuludeks vahendid puudusid, kuna linnaosa investeeringute realiseerimine ja täitmine toimus Tallinna Kommunaalameti eelarve kaudu. Tallinna Linnavalitsuse 22. novembri korraldusega nr 4495-k ning 13. veebruari korraldusega nr 495-k Pirita PAK tehti kohustuseks investeerida aastatel 2000-2007 hoonesse 6,0 mln krooni ehk ligi 8000 kr/m², mis olipiisav hoone põhjaliku kapitaalremondi teostamiseks. Kontrollimisel tuvastati, et linnaosavalitsuse poolt invakaldtee ehitamise kohustuse võtmisel ei peetud kinni linnavolikogu 17.01.2002 määrusest nr 5.

 

 

 

 

 

 

 

3. Kokkuvõte

Kontrollimise eesmärgiks oli saada ülevaade Kloostrimetsa tee 29 hoonete ja kinnistuga seonduvate lepingute sõlmimisest ja täitmisest ning nende vastavusest linna õigusaktidele aastatel 2000-2006. Kontrollimine oli põhiliselt dokumentaalne, asjassepuutuvad töötajad esitasid kirjalikke ja suulisi selgitusi.

Kontrollimisel tuvastati, et Kloostrimetsa tee 29 hooned anti Pirita LOV valitsemisele ja bilanssi Tallinna Linnavalitsuse 29. jaanuari 1999 korraldusega nr 725-k. Hoonetekompleks koosnes esinduslikust kahekorruselisest hoonest üldpinnaga 731,1 m² ning ehituskonsultant Tiit Masso hinnangul eeldas hoone kasutuselevõtmine siseruumide ümberehitamist, tehnosüsteemide renoveerimist, akende ja välisuste asendamist ning pööninguvahelagede lisasoojustamist. Ekspert hindas hoone põhjaliku kapitaalremondi maksumuseks 4-5 mln krooni.

Kontrollijatele esitati Pirita LOV vanema 12.08.1999 korraldus nr 213, millest nähtub, et Pirita PAK esitas eelläbirääkimiste korras pakkumise Kloostrimetsa tee 29 rendile võtmiseks renditasuga 100 krooni/m² kuus ning kohustuse investeerida objekti 2,545 mln krooni kahe esimese rendiaasta jooksul. Rendilepingut ei sõlmitud, sest rentnik ei esitanud kahe kuu jooksul ettenähtud dokumente.

Linnaosa vanema 31.03.2000 korraldusega nr 49 anti hoone rendile viieks aastaks renditasuga 0 krooni Eesti Meremeeste Haiglale. Rendilepingu sõlmimisel hoone üleandmise-vastuvõtmise akti ei koostatud. Rentnikule tehtud kohustus tasuda tehtud kulutuste katteks 60 000 krooni ning sõlmida allrendileping OÜ-ga Pirita PAK ei olnud õiguspärane. Rendilepingu p 11.1 ning 11.2 ei olnud kooskõlas linnavara kasutusse andmise korra p 59 ning Tallinna Linnavolikogu 3.04.1997 määrusega nr 14 kinnitatud rendilepingu tüüpvormiga ja linnaosavalitsuse vastava haldusaktiga. Rendileping lõpetati 31.05.2000.

29. mail 2000. a esitas OÜ Pirita PAK linnaosale taotluse anda rendile 5 aastaks Kloostrimetsa tee 29 hoone üldpindalaga 731 m² renditasuga 5 krooni m² eest kuus, millele lisandus käibemaks. Kontrollijad leidsid, et linnaosa vanema asetäitja linnaosa vanema ülesannetes Meelis Tartu 29.05.2000 korraldus nr 79 ning 31.05.2000 sõlmitud rendileping nr 135 olid vastuolus Tallinna Linnavalitsuse 30. mai 1997 määruse nr 43 punktiga 1.1.6, mille kohaselt tervishoiuasutuste rendi alghinnaks oli kehtestatud 20 krooni/m² kuus. Linna õigusaktidega vastuolus olev rendihind kehtis ajavahemikus 01.06.2000 kuni 20.03.2001, mille tõttu linnaeelarvele tekitati kahju 112 554 krooni ning riigituludesse jäi laekumata käibemaks summas 20 259 krooni.

20.03.2001 sõlmitud rendilepingu nr 135 kontrollimisel tuvastati, et selle eritingimuste punktid 10.3 ning 10.4 ei vasta Tallinna Linnavalitsuse 22.11.2000 korraldusega nr 4495-k kehtestatud eritingimustele ning lepingu sõlmimisel ei esitatud arvet rendi ettemaksu osas ühe kuu rendi ulatuses. Raamatupidamise dokumentide kontrollimisel tuvastati, et ajavahemikus 20.03.2001 kuni 31.12.2001 rendiarvetel ei kajastatud linnavalitsuse korraldusega kehtestatud ning rendilepingus ettenähtud renti. Rendi juurdearvestus tehti tagasiulatuvalt 30. jaanuaril 2002 summas 102 939 krooni (käibemaksuta). Linnavalitsuse haldusaktist tulenevalt moodustas ajavahemikus 20.03.2001 kuni 31.12.2001 laekumata rendisumma 119584 krooni ning laekumata käibemaks vastavalt 21 525 krooni.

16. oktoobril 2001 esitas Pirita PAK taotluse hoone rendileandmiseks 24 aastaks ja 11 kuuks. Tallinna Linnavolikogu linnavarakomisjon arutas taotlust 16. jaanuaril 2002 ning nõustus rendilepingu pikendamisega ilma rendisummade korrigeerimiseta. Rendileping nr 171 sõlmiti 13.05.2002 ning selle eritingimuseks oli, et rentnik investeerib hoonesse aastatel 2002-2007 4,5 mln krooni. Rendilepingu p 10.2 kohaselt rendileandjal ei olnud kohustust hüvitada rentnikupoolseid investeeringuid. Kontrollijate hinnangul täitis Pirita PAK ajavahemikus 01.01.2002 kuni 11.04.2006 lepingu punktist 2.1.1 tulenevaid kohustusi ning tasus renti rendilepingus ettenähtud korras. Allrendilepingute kontrollimisel selgus, et rentniku poolt kehtestatud rendimäär 20 krooni m ² kohtakuus ei ületanud rentniku poolt rendileandjale makstavat rendimäära. Allrendilepingute punktidest 1.1 ning 7.3.3 ja Pirita LOV poolt tellitud ning Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ 25.05.2005 koostatud eksperthinnangust Kloostrimetsa tee 29 objekti hariliku väärtuse kohta järeldub, et allrendilepingute pinda oli kokku 259 m² ning rendimäärale 20 kr/m² kuus lisandus investeeringute kompensatsioon 100 kr/m² kuus allrendilepingu kehtivusaja jooksul. Linnavara kasutusse andmise korra punkti 78 kohaselt linnavara kasutusse võtjal oli õigus oma lepingujärgseid ja kinnitatud korrast tulenevaid kohustusi üle anda ainult kasutusse andmise otsustaja nõusolekul. Kontrollijatele linnavalitsuse nõusolekut, mis lubaks lepingujärgsete investeeringute kohustuste üleandmist, ei esitatud. Linnaosa vanema 16.04.2004 käskkirjaga nr 1-19/11 moodustatud komisjon luges investeeringuteks töökohtade mööbli soetamise kulud summas 125 841 krooni ning perearstide poolt osutatud renoveerimistööde projektijuhtimise tasuga seonduvad kulud summas 139 491 krooni. Kontrollijatele esitatud dokumentidest järeldub, et ajavahemikus 01.01.2002 kuni 31.12.2005 moodustasid hoonesse tehtud investeeringud kokku 2 959 336 krooni. Pirita PAK tegevusaruannetest järeldub, et 2001. aastal remonditi hoonet 1,2 mln eest ning 2002. aastal 2,0 mln krooni eest. Ehitus- ja remonditööd kapitaliseeriti ja võeti arvele põhivarasse summas 3 199 288 krooni. Kontrollijate arvamusel aastatel 2001-2005 linnaosavalitsus ei jälginud ning ei kontrollinud linnavalitsuse korraldusega ettenähtud investeerimiskohustuste täitmist, mille tulemusena linnavalitsusele ning Tallinna Maa-ametile ei esitatud tõeseid andmeid linnavarasse tehtud investeeringute realiseerimisest. Eelnimetatud perioodil oli kohustuseks teha Kloostrimetsa tee 29 hoonesse investeeringuid summas 5,0 mln krooni.

Kontrollimisega tehti kindlaks, et 2001. a augustis tellis Pirita PAK OÜ-lt Kose Projekt Kloostrimetsa tee 29 hoone osalise rekonstrueerimise projekti (töö nr T-15-01), milles oli ettenähtud hoone välistrepi rekonstrueerimine ning tagatud võimalus siseneda perearsti ruumidesse ratastoolis. 07.06.2002 esitas AS Kose Ehitus invakaldtee hinnapakkumise Pirita Linnaosa Valitsusele ning 26. juunil 2002 allkirjastas linnaosa vanem Ülle Rajasalu peatöövõtulepingu nr 226, millega Pirita LOV kohustus tagama tööde finantseerimise summas 111 111 krooni koos käibemaksuga. Linnaosavalitsus tasus lepingujärgse arve 2. jaanuaril 2003 kapitaalremondiks ettenähtud vahenditest, millised Pirita LOV 2002. aasta täpsustatud eelarves puudusid. Linnaosa investeeringute realiseerimine ja täitmine toimus  Tallinna Kommunaalameti eelarve kaudu. Invakaldtee ehituse vajadus tulenes perearsti tegevuskoha ruumidele kehtestatud nõuetest ning selle rajamine oli Pirita PAK kohustuseks investeeringuteks ettenähtud projektis. Kohustuse võtmine ei olnud kooskõlas linnavolikogu 17.01.2002 määrusega nr 5 ning linna õigusaktidega.

11. mail 2005 esitas Pirita PAK Tallinna Maa-ametile taotluse hoonestusõiguse seadmiseks Kloostrimetsa tee 29 kinnistule. Pirita LOV toetas hoonestusõiguse seadmist, kuid samas tegi ettepaneku määrata aastatasu suuruseks 180 096 krooni, mis oli võrdne kinnistul asuva hoone aasta renditasu suurusega. Tallinna Maa-amet ei võtnud arvesse Pirita Linnaosa Valitsuse seisukohta, vaid esitas linnavolikogule eelnõu, milles hoonestusõiguse aastatasu suuruseks oli 35 070 krooni. Hoonestusõiguse seadmise tingimused kehtestati Pirita PAK ning linnavalitsuse ettepanekul linnavolikogu 6. oktoobri 2005 otsusega nr 268. Hoonestusõiguse seadmisel aastatasuga 35 070 krooni vähenes linnaeelarve renditulu 145 026 krooni aastas ning hoonestusõiguse kehtivuse ajal moodustab linnaeelarvesse laekumata rent üle 7 mln krooni.

Kontrollijad on arvamusel, et Pirita Linnaosa Valitsuse juhtkonna ebarahuldava haldussuutlikkuse tõttu ajavahemikus 01.01.2000-01.31.2004 Kloostrimetsa tee 29 hoone haldamisel tekitati linnale oluline kahju. Rendilepingute sõlmisel ja täitmisel ei peetud kinni linna õigusaktidest. Linnapea kontroll Pirita LOV haldusaktide õigsuse üle aastatel 2000-2001 osutus ebarahuldavaks.

Kontrollijate ettepanekud Tallinna Linnavalitsusele:

1.      saata revisjonikomisjoni akt tutvumiseks linnaosavalitsustele ja ametitele;

2.      otsustada linnale kahju tekitanud ametiisikute vastutus, arvestades seda, et rendilepingute sõlmisel ja nende täitmisel, samuti linnale kohustuste võtmisel ei järgitud linna õigusakte;

3.      kaaluda ja hinnata revisjonikomisjoni akti alusel linnale tekkida võivaid täiendavaid maksuriske;

4.      linnaosavalitsustel ning Tallinna Maa- ametil täiendada sisekontrollisüsteemi selliselt, et linnavara valitsemisel oleks tagatud Tallinna põhimääruse § 65 täitmine ning kontroll linnavaraga mistahes tehingute sooritamise üle.

 

Käesolev akt on koostatud kahes juriidiliselt identses eksemplaris.

 

 

 

Paul Alekand

Revisjonikomisjoni liige

Text Box: Koostaja: Leho Rehemäe 08. november 2006 kontrollitalituse peaspetsialist 6 943 291