TALLINNA LINNAVALITSUS

 

KORRALDUS

 

 

Tallinn

25. oktoober 2006 nr 2137-k

 

 

Rahukohtu tn 5 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas

 

 

 

Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 4, Planeerimisseaduse § 24 lg 3, Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lg 1, lg 2 p 2, lg 3, lg 5 alusel, kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringuga ja arvestades nii korraldusele lisatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud seletuskirjas esitatud kui ka järgmiste põhimotiivide ja kaalutlustega:

- Planeeritud maa-ala asub Kesklinnas, Tallinna vanalinna muinsuskaitsealal, Toompea põhjanõlva ääres. Detailplaneeringu ala jääb Tallinna Linnavalitsuse 22. mai 1992 määrusega nr 102 geoloogilise mälestisena kaitse alla võetud Patkuli trepi paljandi kaitsevööndisse. Tallinna üldplaneeringu kohaselt on planeeritud maa-ala funktsiooniks muinsuskaitseala põhimäärusega kaitstud ala. Detailplaneeringuga kavandatu vastab üldplaneeringule, samuti on planeeringu koostamisel arvestatud Looduskaitseseaduses, Muinsuskaitseseaduses, Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimääruses ning muinsuskaitse eritingimustes sätestatud kitsendustega.

- Rahukohtu tn 5 krundil asuvasse hoonesse äripindade ja korterite kavandamine aitab elavdada piirkonna kasutamist erinevatel kellaaegadel ja suurendada ümbruskonna turvalisust.

- Patkuli vaateplatvormi krundi moodustamise eesmärk on säilitada Tallinna linna omandis Patkuli vaateplatvorm koos vaba juurdepääsuga sellele, krundile ehitamise õigust kavandatud ei ole.

- Vaateplatvormile juurdepääsu tagamiseks on Rahukohtu tn 5 krundile jäävasse kangialusesse kavandatud avalikku kasutusse jääv jalgtee.

- Arvestades, et parkimisnormatiivi tuleb linna keskuse jaoks rakendada suurima väärtusena ja hoonetevaheline kitsas ala ei võimalda autodega manööverdamist jalakäijaid häirimata, ei ole detailplaneeringu alale parkimiskohti kavandatud.

- Täiendava haljastuse kavandamine ei ole võimalik ala asukoha tõttu Toompea platool, kus on vähe kasvupinnast. Patkuli vaateplatvormi ala ilmestamiseks on planeeritud suviti kasutada konteinerhaljastust.

- Patkuli vaateplatvormile vaba juurdepääsu säilitamiseks ei ole lubatud rajada uusi piirdeaedu ega lukustada läbikäiguteel olevaid väravaid.

 

 

1. Kehtestada Rahukohtu tn 5 kinnistu detailplaneering, Osaühingu Vana Tallinn töö nr 1759, millega on kavandatud Kesklinnas asuvale 0,1 ha suurusele planeeritud maa-alale kaks krunti Rahukohtu tn 5 hoone ja Patkuli vaateplatvormi teenindamiseks, määratud ehitusõigus olemasoleva hoone rekonstrueerimiseks äripindadega mitme korteriga elamuks ning planeeritud avalikku kasutusse jääv jalgtee.

2. Rahukohtu tn 5 kinnistu jagamisel Tallinna Maa-ametil koormata jagamise tulemusena moodustatav hoonestatud kinnistu tasuta ja tähtajatu reaalservituudiga Rahukohtu tn 5 kinnistu jagamise tulemusena moodustatava sotsiaalmaa kinnistu kasuks, tagamaks planeeringuga kavandatud jalgtee avaliku kasutuse.

3. Juhul kui Tallinna linn võõrandab Rahukohtu tn 5 kinnistu jagamise tulemusena moodustatava hoonestatud kinnistu, tuleb võõrandamislepingu ettevalmistamisel arvestada vajadusega säilitada Rahukohtu tn 5 hoone põhikorpuse teisel korrusel asuvate ruumide anfilaadsüsteem ja tagada selle eksponeeritus, samuti tuleb vajadusel sõlmida kinnistu omandajaga Ehitusseaduse § 13 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lg 1 kohane teede ja tehnovõrkude väljaehitamise leping.

4. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada korraldus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid.

5. Korraldust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn 15082) 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.

 

 

 

 

 

Jüri Ratas

Linnapea

Toomas Sepp

 

Linnasekretär

 

 

 

Tallinna Linnavalitsuse 

25. oktoobri 2006

korralduse nr 2137-k

LISA

Seletuskiri

Tallinna Linnavalitsuse korralduse                „Rahukohtu tn 5 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas” juurde

 

 

 

Kehtestada Rahukohtu tn 5 kinnistu detailplaneering, Osaühingu Vana Tallinn töö nr 1759, millega on kavandatud Kesklinnas asuvale 0,1 ha suurusele planeeritud maa-alale kaks krunti Rahukohtu tn 5 hoone ja Patkuli vaateplatvormi teenindamiseks, määratud ehitusõigus olemasoleva hoone rekonstrueerimiseks äripindadega mitme korteriga elamuks ning planeeritud avalikku kasutusse jääv jalgtee.

Rahukohtu tn 5 kinnistu jagamisel Tallinna Maa-ametil koormata jagamise tulemusena moodustatav hoonestatud kinnistu tasuta ja tähtajatu reaalservituudiga Rahukohtu tn 5 kinnistu jagamise tulemusena moodustatava sotsiaalmaa kinnistu kasuks, tagamaks planeeringuga kavandatud jalgtee avaliku kasutuse.

Juhul kui Tallinna linn võõrandab Rahukohtu tn 5 kinnistu jagamise tulemusena moodustatava hoonestatud kinnistu, tuleb võõrandamislepingu ettevalmistamisel arvestada vajadusega säilitada Rahukohtu tn 5 hoone põhikorpuse teisel korrusel asuvate ruumide anfilaadsüsteem ja tagada selle eksponeeritus, samuti tuleb vajadusel sõlmida kinnistu omandajaga Ehitusseaduse § 13 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lg 1 kohane teede ja tehnovõrkude väljaehitamise leping.

Planeeritud maa-ala asub Kesklinnas, Tallinna vanalinna muinsuskaitsealal, Toompea põhjanõlva ääres. Detailplaneeringu ala jääb Tallinna Linnavalitsuse 22. mai 1992 määrusega nr 102 Geoloogiliste mälestiste kaitse alla võtmine http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=18119 kaitse alla võetud Patkuli trepi paljandi, asukohaga Patkuli trepist lõunas Toompea kirdenurgal, kaitsevööndisse. Nimetatud Patkuli trepi paljandi kaitsevööndiks on keskkonnaministri 22. märtsi 2002 määrusega nr 15 kehtestatud 50 m. Rahukohtu tn 5 kinnistu omanikuks on Tallinna linn, krundi sihtotstarve on elamumaa. Krundil asub 2-korruseline (osaliselt 1-korruseline) hoonekompleks, mis paikneb kolmest küljest mööda krundipiire, ulatudes piki kinnistu idapiiri järsaku servani. Hoonekompleks ei ole tunnistatud arhitektuurimälestiseks, kuid asudes Tallinna vanalinna muinsuskaitseala territooriumil, omab see suurt tähtsust Toompea ja kogu vanalinna arhitektuurse ansambli lahutamatu osana. Kinnistu järsakupoolses osas asub Patkuli vaateplatvorm. Vaateplatvormile pääseb jalgsi ja autoga: Rahukohtu tänavalt kangialuse kaudu läbi siseõue ja jalgsi nõlvapoolsest küljest mööda Patkuli treppi. Krundil kasvab kolm heas seisundis läänepärna ja üks rahuldavas seisundis harilik pärn.

Detailplaneeringu ala külgneb Rahukohtu tn 3 ja 4 ning Toom-Rüütli tn 12 kinnistutega ning kinnistamata haljasalaga Toompea nõlval, millel asub Patkuli trepp. Rahukohtu tn 3 hooned (Stenbocki maja) on üks esinduslikumaid klassitsistlikke ansambleid Toompeal, hoonetekompleksi kasutab Vabariigi Valitsus. Rahukohtu tn 4 hoone on tüüpiline maa-aadli barokne linnamaja kõrvalhoonete ansambliga. Eraomanduses olevad hooned on restaureeritud ja antud rendile välisriikide saatkondadele. Rahukohtu tn 3 ja 4 hooned on tunnistatud arhitektuurimälestiseks. Toom-Rüütli tn 12 hoonekompleksi on projekteeritud ja rajamisel mitme korteriga elamu. Kontaktvööndis asuvad Rahukohtu ja Toom-Rüütli tänavad, mille kaudu on võimalik juurdepääs planeeritud maa-alale.

Tallinna üldplaneeringu kohaselt on planeeritud maa-ala funktsiooniks muinsuskaitseala põhimäärusega kaitstud ala, so ala, kus ehitustegevus on reguleeritud muinsuskaitseala põhimäärusega. Detailplaneering ei sisalda üldplaneeringu muutmise ettepanekut.

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotlenud Tallinna Elamumajandusamet soovis jagada Rahukohtu tn 5 kinnistu selliselt, et Patkuli vaateplatvorm jääks omaette kinnistule,  tagamaks vaateplatvormi säilimise Tallinna linna omandis. Detailplaneering algatati soovitud eesmärgil ning menetluse käigus ei ole planeeringu eesmärki muudetud. 

Detailplaneeringuga on Rahukohtu tn 5 krunt kavandatud jagada kaheks krundiks. Üks krunt, aadressiettepanekuga Rahukohtu tn 5, moodustatakse olemasoleva hoonekompleksi ja välistreppide alla jäävale maa-alale, krundi sihtotstarbeks on planeeritud äri- ja elamumaa. Hoonestatud krundile on määratud sihtotstarve, mis vastab Tallinna üldplaneeringule, ja samas aitab elavdada piirkonna kasutust erinevatel kellaaegadel. Teine krunt, aadressiettepanekuga Patkuli vaateplatvorm,  moodustatakse hoonestamata maa-alale vaateplatvormi teenindamiseks, sihtotstarbega üldmaa. Patkuli vaateplatvormi krundi moodustamise eesmärk on säilitada Tallinna linna omandis Patkuli vaateplatvorm koos vaba juurdepääsuga sellele.

Rahukohtu tn 5 hoonestus säilitatakse olemasolevas mahus, peale- ja juurdeehitusi ette nähtud ei ole. Hoonekompleksi on võimalik rajada kuni 7 korterit. Esimesele korrusele on planeeritud äripinnad, äripindade osakaaluks on kavandatud kuni 20%. Oluline on, et äripinnad oleksid kaubandus-teenindusotstarbelised, mitte linnakodanikele suletud büroopinnad.

Ehitusõiguse ulatus, kruntide kasutamise tingimused ja nõuded ehitusprojekti koostamiseks on määratud muinsuskaitse eritingimuste alusel. Ei ole lubatud muuta hoone katusetüüpi või –kallet, fassaadide arhitektuuri ega viimistlusmaterjale. Muinsuskaitse eritingimuste kohaselt on võimalik hoonekompleksi siseplaneeringu muutmine, säilitades kultuuriväärtuslikud tarindid ja detailid. Pööningukorruse kasutuselevõtmiseks eluruumidena tuleb taotleda Tallinna Kultuuriväärtuste Ametilt selleks eriluba. Juhul, kui Tallinna linn võõrandab kinnistu, tuleb müügitingimuste ettevalmistamisel arvestada nõudega, et hoone põhikorpuse teisel korrusel asuvate ruumide anfilaadsüsteem säiliks ja selle eksponeeritus oleks tagatud.

Patkuli vaateplatvormi krundile ehitamise õigust ette nähtud ei ole.

Rahukohtu tn 5 krundile jäävasse kangialusesse on kavandatud avalikku kasutusse jääv jalgtee, mis on juurdepääsuks vaateplatvormile. Kinnistu võõrandamisel tuleb jalgteele seada Tallinna linna kasuks tasuta ja tähtajatu isiklik kasutusõigus (servituut). Autode pääs Rahukohtu tn 5 hoonete vahelisele alale on samuti võimalik kangialuse kaudu, mille laius on 2,8 m ja maksimaalne kõrgus 3 m. Eesti Standardi EVS 843:2003 Linnatänavad linnakeskuse normi kohaselt võiks planeeringualal parkimiskohti olla 4, kuid arvestades, et parkimisnormatiivi tuleb linna keskuse jaoks rakendada suurima väärtusena ja hoonetevaheline kitsas ala ei võimalda autodega manööverdamist jalakäijaid häirimata, ei ole detailplaneeringu alale parkimiskohti ette nähtud.

Olemasolev haljastus säilitatakse. Täiendava haljastuse kavandamine ei ole võimalik ala asukoha tõttu Toompea platool, kus on vähe kasvupinnast. Patkuli vaateplatvormi ala ilmestamiseks on planeeritud suviti kasutada konteinerhaljastust. Patkuli vaateplatvormi krunt on kogu ulatuses kavandatud katta looduskivist sillutisega, v.a säilitatavate puude vahetus ümbruses. Uute piirdeaedade rajamist ega läbikäiguteel olevate väravate lukustamist planeeringuga lubatud ei ole. Rahukohtu tn 5 kinnistu soojusvarustus on planeeritud lahendada elektrikütte baasil. Jäätmekorraldus, sh jäätmete sorteeritud kogumine, on lahendatud vastavuses Tallinna jäätmehoolduseeskirja ja Jäätmeseadusega. Ühised jäätmemahutid mõlema krundi kasutajatele prügi kogumiseks on kavandatud paigutada Patkuli vaateplatvormi krundile.

Detailplaneeringu menetlus

Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lg 2 p 2, lg 3 ja lg 5 alusel kehtestab detailplaneeringu linnavalitsus oma korraldusega juhul kui detailplaneeringu koostamise üle ei ole teostatud planeerimisseaduse kohast maavanema kohustuslikku järelevalvet ning juhul kui planeeringuga ei määrata miljööväärtuslikku hoonestusala.

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles kirjaga nr 5-1/03/301 23. septembrist 2003 Tallinna Elamumajandusameti esindaja Priit Pärtelpoeg. Detailplaneeringu tellija on Tallinna Linnaplaneerimise Amet. Detailplaneeringu koostamise õigus on 22. juunil 2004 sõlmitud lepinguga nr VT-04021 üle antud Osaühingule Vana Tallinn.

Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 21. jaanuari 2004 korraldusega nr 108-k http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=95425  Teade detailplaneeringu algatamise kohta ilmus ajalehes Postimees 29. jaanuaril 2004. Detailplaneeringu eskiisprojektiga sai tutvuda 2.-3. veebruarini 2006. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus avalik arutelu 6. veebruaril 2006. Teade eskiislahendusega tutvumise ja arutelu toimumise aja ning koha kohta ilmus ajalehes Postimees 2. veebruaril 2006.

Detailplaneeringu koostas Osaühing Vana Tallinn kooskõlas lähteülesandega nr 1749  ja Tallinna Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega. Detailplaneeringu koosseisus on dendroloog Olev Abneri koostatud puittaimestiku haljastuslik hinnang. Planeeringu koostamisel on arvestatud Looduskaitseseaduses, Muinsuskaitseseaduses, Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimääruses ning muinsuskaitse eritingimustes sätestatud kitsendustega.

Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lõikes 1 ja lähteülesandes määratud isikud ja asutused (v.a planeeringualasse jäävate ja seda teenindavate tehnovõrkude valdajad) on detailplaneeringu kooskõlastanud. Muinsuskaitseamet, Tallinna Kultuuriväärtuste Amet, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Kommunaalamet, Tallinna Elamumajandusamet, Tallinna Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakond ja Põhja-Eesti Päästekeskus kooskõlastasid planeeringu omapoolseid tingimusi esitamata.

Kuna planeeritud maa-ala jääb kaitstava looduse üksikobjekti kaitsevööndisse, esitati detailplaneering kooskõlastamiseks Keskkonnaministeeriumi Harjumaa Keskkonnateenistusele, kes kooskõlastas detailplaneeringu märkusteta.

Tallinna Keskkonnaamet palus detailplaneeringu alusel koostatavad ehitusprojektid enne ehitusloa taotlemist kooskõlastada ametiga. Tingimus on kajastatud planeeringu seletuskirjas, see ei puuduta otseselt planeeringulahendust ja täidetakse ehitusprojekti staadiumis.

Tallinna Kesklinna Halduskogu kooskõlastas detailplaneeringu, seades tingimuseks, et Rahukohtu tn 5 kinnistu jagamise tulemusena moodustatav hoonestatud kinnistu koormatakse enne hoonestatud kinnistu müügilepingu sõlmimist olemasoleva kinnistu jagamise tulemusel tekkiva Patkuli vaateplatvormi juurde moodustatava kinnistu kasuks reaalservituudiga nii, et hoone kangialusest kinnistu osast on tagatud tasuta kangialuse avalik kasutus ja sealt läbipääs. Rahukohtu tn 5 kinnistu detailplaneeringu koostamisel ja hoone juurde moodustatava kinnistu võimalike müügitingimuste ettevalmistamisel tuleb arvestada, et hoone põhikorpuse teisel korrusel asuvate ruumide anfilaadsüsteem säilitatakse ja selle eksponeeritus tagatakse. Tallinna Kesklinna Valitsus toetas Halduskogu esitatud tingimust, et kangialuse osas tasuta läbipääsu ja avaliku kasutuse tagamiseks tehakse kinnistusraamatusse vastav kanne pärast kinnistu jagamist ja enne Rahukohtu tn 5 hoonestatud kinnistu võimalikku võõrandamist. Samuti pidas Kesklinna Valitsus oluliseks, et Rahukohtu tn 5 hoonesse kavandatud äripinnad oleksid pigem kaubandus- ja teenindusotstarbelised kui linnakodanikele suletud büroopinnad.

Tallinna Kesklinna Halduskogu ja Kesklinna Valitsuse tingimused on detailplaneeringu seletuskirjas kirjeldatud. Rahukohtu tn 5 kinnistu jagamise tulemusena moodustatava hoonestatud kinnistu koormamine tasuta ja tähtajatu reaalservituudiga Rahukohtu tn 5 kinnistu jagamise tulemusena moodustatava sotsiaalmaa kinnistu kasuks ning Rahukohtu tn 5 hoone teise korruse ruumide anfilaadsüsteemi säilitamise ja eksponeerimise vajadus on ära toodud detailplaneeringu kehtestamise korralduses.

Tallinna Maa-amet kooskõlastas detailplaneeringu, märkides, et moodustatavale krundile positsioon 1, aadressiga Rahukohtu tn 5, on kavandatud avalikult kasutatav kõnnitee (kangialune, mis on juurdepääsuks vaateplatvormile). Maa-amet palus seletuskirjas esitada täiendavalt informatsioon, et kõnnitee avaliku kasutuse tagamiseks on vajalik seada tasuta ja tähtajatu isiklik kasutusõigus (servituut) Tallinna linna kasuks enne müügilepingu sõlmimist või samaaegselt müügilepinguga. Lisaks palus Maa-amet planeeringu põhijoonisele märkida avalikult kasutatavaks kõnniteeks vajaliku maa-ala pindala. Maa-amet juhtis tähelepanu asjaolule, et detailplaneeringu põhijoonisel on tingmärkides näidatud ärimaa tähistus, mida joonisel ei ole märgitud, ning palus joonise korrektselt vormistada ja ebavajaliku informatsiooni ära jätta või vajalikud korrektuurid teha. Detailplaneeringu seletuskirja ja põhijoonist on vastavalt Maa-ameti nõuetele täiendatud.

Planeeringualasse jäävate ja seda teenindavate tehnovõrkude omanikele või valdajatele detailplaneeringut enne vastuvõtmist kooskõlastamiseks ei esitatud, sest tehnovõrke ei lahendata käesoleva detailplaneeringu mahus, vaid on ette nähtud lahendada ehitusprojektide, mis kooskõlastatakse tehnovõrkude omanike või valdajatega, koostamise käigus. Kuna Rahukohtu tn 5 kinnistu on Tallinna linna omandis, ei ole vajalik sõlmida enne detailplaneeringu kehtestamist Ehitusseaduse § 13 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lg 1 kohast teede ja tehnovõrkude väljaehitamise lepingut. Detailplaneeringu kehtestamise korralduses on viidatud, et vajadusel tuleb linnal sõlmida Rahukohtu tn 5 kinnistu jagamise tulemusena moodustatava hoonestatud kinnistu võõrandamiselkinnistu omandajaga Ehitusseaduse § 13 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lg 1 kohane teede ja tehnovõrkude väljaehitamise leping. Käesoleval ajal sõlmib vastavaid lepinguid Tallinna Linnaplaneerimise Amet.

Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 17. juuli 2006 korraldusega nr 1536-k http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=105202 Teade detailplaneeringu vastuvõtmise kohta ilmus ajalehes Postimees 27. juulil 2006. Tallinna Kesklinna Valitsus informeeris detailplaneeringu avalikust väljapanekust tähitud kirjadega planeeringuala tehnovõrkude omanikke (valdajaid) AKTSIASELTSI TALLINNA VESI, osaühingut Jaotusvõrk, Aktsiaseltsi Tallinna Küte, samuti planeeringulahendusest huvitatud isikut Osaühing Eesti Jonnipunnid. 

Detailplaneering oli avalikul väljapanekul 4.–18. septembrini 2006. Teade avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 19. augustil 2006. Avaliku väljapaneku kestel planeeringulahenduse kohta kirjalikke ettepanekuid ega vastuväiteid ei laekunud. Detailplaneeringu maavanemale järelevalveks esitamine ei olnud vajalik.

Eeltoodud kaalutlustel on Rahukohtu tn 5 kinnistu detailplaneering esitatud Tallinna Linnavalitsusele kehtestamiseks.

 

 

 

 

 

Igor Volkov

Linnaplaneerimise Ameti

juhataja – linna peaarhitekt