TALLINNA LINNAVALITSUS

 

ISTUNGI PROTOKOLL

 

 

Tallinn

14. august 2007 nr 39

 

 

Päevakorrapunkt 30

 

 

 

Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu “Tallinna linna omandis oleva Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkivale Kotka tn 12a/Spordi tn 11a kinnistule hoonestusõiguse seadmine, hoonestusõiguse ja Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkiva Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu koormamine parkimisservituutidega

 

 

 

 

O t s u s t a t i:

 

Esitada Tallinna Linnavolikogule otsuse eelnõu Tallinna linna omandis oleva Kotka tn 12/  Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkivale Kotka tn 12a/Spordi tn 11a kinnistule hoonestusõiguse seadmine, hoonestusõiguse ja Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkiva Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu koormamine parkimisservituutidega”.

 

 

 

 

 

Edgar Savisaar

 

Linnapea

Toomas Sepp

 

Linnasekretär


 


TALLINNA LINNAVOLIKOGU

 

otsus

 

 

Tallinn

2007 nr

 

 

 

 

Tallinna linna omandis oleva Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkivale Kotka tn 12a/Spordi tn 11a kinnistule hoonestusõiguse seadmine, hoonestusõiguse ja Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkiva Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu koormamine parkimisservituutidega

 

 

 

Juhindudes Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, Spordiseaduse § 3, Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65, Asjaõigusseaduse § 172, § 178, 241, 242, 2441, 244², 246-249, 250-2551 ja kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 2. juuni 2005 määrusega nr 28 “Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise kord”, 18. mai 2000 määrusega nr 16 kinnitatud Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise korra punktiga 11 ja Tallinna Linnavalitsuse 30. mai 2007 korraldusega nr 976-k “Tallinna linna omandis oleva Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu jagamine” ning tulenevalt hoonestaja poolt esitatud taotlusest ja linnavalitsuse ettepanekust,

 

 

Tallinna Linnavolikogu

 

o t s u s t a b:

 

1. Arvestades asjaolu, et kohaliku omavalitsuse ülesandeks on Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 kohaselt korraldada noorsootööd, huvialakoolide ja spordibaaside ülalpidamist ning Spordiseaduse § 3 kohaselt on linnal kohustus määrata kindlaks oma haldusterritooriumil spordiks vajalik maa-ala ja toetada oma haldusterritooriumil asuvate spordiorganisatsioonide tööd ning et Tallinnas ei ole vajalikul määral jalgpalliväljakuid ja -halle, mis võimaldavad tegeleda jalgpallitreeningutega aastaringselt ja asjaolusid, et spordiklubis Andres Operi Jalgpallikool treenib kokku üle 200 poisi igas vanuseklassis ning meeste võistkond, spordiklubil on plaanis lähiajal suurendada laste vastuvõttu spordiklubisse ning luua tüdrukute treeningrühmad, seada Tallinna linna omandis oleva Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu (kinnistusregistriosa nr  1975001) jagamisel tekkivale Kotka tn 12a/Spordi tn 11a kinnistule (pindala 19 467 m2, sihtotstarve sotsiaalmaa) hoonestusõigus OPER FC OÜ  (äriregistrikood 11158075, asukoht F. R. Faehlmanni tn 3-2a 10125 Tallinn) kasuks järgmiste tingimustega:

1.1 hoonestusõiguse tähtaeg – 50 aastat;

1.2 hoonestusõigus ulatub kogu kinnistule pindalaga – 19467 m2, mis on tähistatud skeemil viirutatud alana (otsuse lisa 1);

1.3 hoonestaja kohustub:

1.3.1 ehitama kinnistule vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 25. aprilli 2007 korraldusega nr 736-k kehtestatud Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu detailplaneeringule Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt väljastatavate ehituslubade kohaselt kahest kolmekorruselisest hoonest koosneva spordikompleksi, mille koosseisus on  täismõõtmetega kunstmuru kattega jalgpallihall-väljak, spordisaalid, sportlaste majutamiseks vajalikud ruumid ning muud spordikompleksi tegevuseks vajalikud ruumid ja ühe maa-aluse korrusega parkla ning vormistama hoonete kasutusload hiljemalt 5 aasta jooksul hoonestusõiguse tekkimise päevast arvates;

1.3.2 kasutama kinnistul asuvaid hooneid spordiklubi Andres Operi Jalgpallikooli ning Kristiine linnaosa teenindava spordikompleksina;

1.3.3 täitma tehnovõrkude ja –rajatiste valdajate või omanike poolt antud tehnilisi tingimusi ehitiste ehitamise ning kasutamise kohta;

1.3.4 kindlustama hoonestusõiguse alusel ehitatavad hooned kogu hoonestusõiguse kestvuse ajaks. Kui hooned hävivad tervikuna või osaliselt, on hoonestaja kohustatud need oma kulul uuesti püstitama või taastama 3 aasta jooksul;

1.3.5 hoidma ehitisi ja kogu kinnistut alaliselt heas seisukorras vastavalt kehtivale heakorra eeskirjale. Selleks vajalikud parandustööd ja uuendused on hoonestaja kohustatud teostama linnamaa valitsejaga kokkulepitud tähtajal. Kui hoonestaja ei lõpeta kokkulepitud tähtajaks vajalikke töid, on kinnistu omanik õigustatud laskma teostada vajalikud tööd hoonestaja kulul;

1.3.6 nõustuma reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmisega rajatavate tehnovõrkude- ja rajatiste teenindamiseks ja remontimiseks selle eest tasu nõudmata;

1.3.7 maksma kinnistu omanikule:

1.3.7.1 hoonestusõiguse aastatasu 25 697 krooni, mis moodustab 2% sotsiaalmaa maksustamis- hinnast, mis hoonestusõiguse seadmise ajal on 66 kr/m2, kaks korda aastas võrdsetes osades iga aasta 10. jaanuariks ja 10. juuliks järgneva poolaasta eest ette. Igakordne hoonestusõiguse aastatasu loetakse tasutuks selle laekumisest kinnisasja omaniku pangakontole;

1.3.7.2 hoonestusõiguse tasu ajavahemiku eest hoonestusõiguse kinnistamise päevast kuni esimese maksetähtajani proportsionaalselt päevade arvule kümne tööpäeva jooksul pärast hoonestusõiguse kinnistamist;

1.3.7.3 hoonestusõiguse aastatasu uues suuruses alates maksetähtajast, mis järgneb omaniku poolt hoonestajale kirjaliku teatamise päevale. Hoonestusõiguse aastatasu kuulub muutmisele kolme aasta möödudes hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest ning uuesti iga kolme aasta möödudes viimasest tasu muutmisest vastavalt maa maksustamishinna muutumisele. Hoonestusõiguse aastatasu uus suurus saadakse kehtiva aastatasu korrutamisel kordajaga, mis saadakse uue maa maksustamishinna jagamisel maa maksustamishinnaga, mis kehtis vahetult enne uue maa maksustamishinna kehtestamist. Hoonestusõiguse aastatasu uus suurus ei või olla väiksem hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisel kehtinud hoonestusõiguse aastatasust. Tasu muutmine ei ole seotud kinnistu või seda koormava hoonestusõiguse turuväärtuse muutumisega;

1.3.7.4 hoonestusõiguse aastatasu mittetähtaegsel tasumisel 0,1% viivist tasumata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest;

1.3.7.5 punktis 1.3.1 nimetatud hoonete kasutuslubade vormistamise tähtajast mittekinnipidamise korral ja punktis 1.3.4 nimetatud hoonete uuesti  ülesehitamise või taastamise kohustuse tähtajaks mittetäitmisel leppetrahvi 1% hoonestusõiguse aastatasust iga tähtaega ületava päeva eest;

1.3.7.6  punktis 1.3.9 nimetatud kinnistu ehitistest vabastamise kohustuse mittetäitmise korral leppetrahvi 1% hoonestusõiguse aastatasust iga viivitatud päeva eest;

1.3.7.7 hoone mittesihtotstarbelise kasutamise korral, st punktis 1.3.2 nimetatust erineval viisil kasutamisel, mittesihtotstarbelise kasutamise aja eest leppetrahvi hoonestusõiguse aastatasu suuruses summas, mida ei käsitleta hoonestusõiguse tasu suurendamisena;

1.3.7.8 hoonestaja poolt tasumisele kuuluvate maksete mittetähtaegsel tasumisel viivist 0,1% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest;

1.3.8 sõlmima hoonestusõiguse aastatasu muutmisel asjaõiguslepingu kinnistu omaniku poolt teatatud ajal hoonestusõiguse aastatasu uue suuruse kandmiseks kinnistusraamatusse ja tasuma hoonestusõiguse aastatasu muutmisega seotud kulud – notaritasu ja riigilõivu;

1.3.9 hoonestusõiguse tähtaja saabumisel kinnistu omaniku nõudmisel hooned kinnistult ära vedama. Kinnistu omanik on kohustatud esitama hoone äravedamise nõude vähemalt üks aasta enne hoonestusõiguse tähtaja lõppu;

1.3.10 andma nõusoleku kinnistu omaniku nõudmisel hoonestusõiguse kinnistu omaniku nimele kandmiseks või hoonestusõiguse ülekandmiseks kinnistu omaniku poolt nimetatud isikule punktis 1.3.1 nimetatud hoonete kasutusloa vormistamise tähtajast või punktis 1.3.4 nimetatud hoonete uuesti ülesehitamise tähtajast mittekinnipidamisel või kui hoonestaja ei tasu tähtaegselt hoonestusõiguse tasu või kui hoonestaja rikub oluliselt muid lepingulisi kohustusi. Hoonestusõiguse kinnistu omanikule langemisel kinnistu omanik hoonestajale hüvitist ei maksa;

1.3.11  tasuma kinnistul lasuvad maksud ja avalik-õiguslikud koormatised;

1.4 hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigusega ja hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik kinnistu omaniku nõusolek. Võõrandamiseks nõusoleku andmise tingimuseks on Tallinna linna ja hoonestaja vahel sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmine hoonestusõiguse omandaja poolt;

1.5 hoonestusõiguse võõrandamisel on kinnistu omanikul ostueesõigus kahe kuu jooksul arvates müügiteate saamise päevast;

1.6 hoonestusõiguse lõppemisel on kinnistu omanikul õigus mitte hiljem kui üks aasta enne hoonestusõiguse tähtaja saabumist nõuda hoonete endale jätmist. Hoonestusõiguse tähtaja lõppemisel selle tähtaja möödumise tõttu peab kinnistu omanik maksma hoonestajale hüvitist kinnistule jäävate ehitiste eest hoonestusõiguse hariliku väärtuse (turuväärtuse) ulatuses. Kinnistu omanik vabaneb hüvitise maksmisest kui ta pikendab hoonestusõiguse tähtaega ehitiste eeldatava püsimise aja lõpuni. Kui hoonestaja ei nõustu tähtaja pikendamisega, kaotab ta õiguse hüvitisele. Juhul kui pooled ei jõua kokkuleppele hoonestusõiguse turuväärtuses, valivad nad ühiselt eksperdi turuväärtuse kindlakstegemiseks, kes määrab hoonestusõiguse turuväärtuse hoonestusõiguse tähtaja saabumise hetkel;

1.7 kanda kinnistusraamatu hoonestusõiguse registriossa:

1.7.1 punktides 1.3.7.1 ja 1.3.7.2. nimetatud tingimused reaalkoormatisena. Hoonestusõiguse aastatasu tagav reaalkoormatis jääb püsima kui kinnistu omanik reaalkoormatise alusel või mõne teise eespool või samal järjekohal asuva piiratud  asjaõiguse omanik hoonestusõigusele sissenõude pöörab;

1.7.2 punktis 1.3.7.3 nimetatud tingimused märkena reaalkoormatisega samale järjekohale;

1.7.3 hoonestusõiguse sisuks olevad tingimused.

2. Isik, kelle kasuks seatakse punktis 1 nimetatud hoonestusõigus, kohustub koormama hoonestusõiguse parkimisservituudiga Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkiva Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu kasuks järgmiste tingimustega:

2.1 parkimisservituudi ala on 4344 m², mis on otsuse lisaks 2 oleval skeemil tähistatud viirutatud alana;

2.2 valitseva kinnistu igakordsel omanikul on õigus kasutada teenivale kinnistule ehitatud parklas 27 parkimiskohta sõiduautode parkimiseks parkla lahtioleku aegadel piiramatu arv kordi;

2.3 valitseva kinnistu igakordne omanik teeniva kinnistu igakordsele omanikule parkimisservituudi eest tasu ei maksa kui kinnistute omanikud ei lepi kokku teisiti;

2.4 teeniva kinnistu igakordne omanik hoiab oma kulul parklat alaliselt heas seisukorras vastavalt kehtivale heakorra eeskirjale ning teostab oma kulul parkla remont- ja rekonstrueerimistööd, valitseva kinnistu omanikult hüvitist nõudmata;

2.5 parkimisservituut lõpeb koos punktis 1 nimetatud hoonestusõiguse lõppemisega;

2.6 kanda parkimisservituut kinnistusraamatusse.

3. Koormata Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkiv Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu parkimisservituudiga punktis 1 nimetatud hoonestusõiguse kasuks järgmiste tingimustega:

3.1 parkimisservituudi ala on 2085 m², mis on otsuse lisaks 2 oleval skeemil tähistatud ruudutatud alana;

3.2 valitseva kinnistu igakordsel omanikul on õigus kasutada valitseval kinnistul toimuvate spordivõistluste ajal teenivale kinnistule ehitatud parklat sõiduautode parkimiseks parkla lahtioleku aegadel piiramatu arv kordi;

3.3 valitseva kinnistu igakordne omanik teeniva kinnistu igakordsele omanikule parkimisservituudi eest tasu ei maksa kui kinnistute omanikud ei lepi kokku teisiti;

3.4 teeniva kinnistu igakordne omanik hoiab oma kulul parklat alaliselt heas seisukorras vastavalt kehtivale heakorra eeskirjale ning teostab oma kulul parkla remont- ja rekonstrueerimistööd, valitseva kinnistu omanikult hüvitist nõudmata; 

3.5 parkimisservituut lõpeb koos punktis 1 nimetatud hoonestusõiguse lõppemisega;

3.6 kanda parkimisservituut kinnistusraamatusse.

4. Nõustuda punktis 1 nimetatud hoonestusõiguse koormamisega punktis 2 nimetatud parkimisservituudiga Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkiva Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu kasuks.

5. Hoonestusõiguse seadmisega ja punktis 3 nimetatud parkimisservituudiga koormamisega seotud kulud - notaritasud ja riigilõivud tasub hoonestusõiguse taotleja.

6. Tallinna Maa-ametil:

6.1  teha otsus teatavaks OPER FC OÜ- le ja Kristiine Linnaosa Valitsusele;

6.2 korraldada hoonestusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimine.

7. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn 15082) 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees

 



 

Tallinna Linnavolikogu

otsuse nr

LISA 1

 

Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu (kinnistusregistriosa nr 1975001) jagamisel tekkiva Kotka tn 12a/Spordi tn 11a kinnistu piiri ja hoonestusõiguse ulatuse skeem

 

 

 

 

 

 

 

 

Toomas Vitsut

 

Tallinna Linnavolikogu esimees

 

 

 

 

 

Tallinna Linnavolikogu

otsuse nr

LISA 2

 

Kotka tn 12/Spordi tn (kinnistusregistriosa nr 1975001) jagamisel tekkiva Kotka tn 12a/Spordi tn 11a ja Kotka tn 12/Spordi tn 11/kinnistute piiride ja parkimisservituutide alade skeem

 

 

 

 

 

 

 

 

Toomas Vitsut

 

Tallinna Linnavolikogu esimees

 

 

 

Seletuskiri

 

 

Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu “Tallinna linna omandis oleva Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkivale Kotka tn 12a/Spordi tn 11a kinnistule hoonestusõiguse seadmine, hoonestusõiguse ja Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkiva Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu koormamine parkimisservituutidega” juurde

 

 

 

Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu on vajalik Tallinna linna omandis olevaKotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkivale Kotka tn 12a/Spordi tn 11a kinnistule hoonestusõiguse seadmiseks OPER FC OÜ kasuks, hoonestusõiguse ja Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu jagamisel tekkiva Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu koormamiseks parkimisservituutidega.

Hoonestusõigus seatakse kinnistule spordikompleksi rajamiseks tähtajaga 50 aastat. Hoonestusõiguse aastatasu on 25 697 krooni, mis moodustab 2% sotsiaalmaa maksustamishinnast. Hoonestaja kohustub ehitama kinnistule vastavalt Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu detailplaneeringule kahest kolmekorruselisest hoonest koosneva spordikompleksi, mille koosseisus on  täismõõtmetega kunstmuru kattega jalgpallihall-väljak, spordisaalid, sportlaste majutamiseks vajalikud ruumid ning muud spordikompleksi tegevuseks vajalikud ruumid ja ühe maa-aluse korrusega parkla ning vormistama hoonete kasutusload hiljemalt 5 aasta jooksul hoonestusõiguse tekkimise päevast arvates.

 

Hoonestajat kohustatakse koormama hoonestusõiguse alusel rajatavat parklat parkimisservituudiga Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu kasuks 27 parkimiskoha ulatuses ja Kotka tn 12/Spordi tn 11 ehitatav parkla koormatakse parkimisservituudiga hoonestusõiguse kasuks selliselt, et hoonestusõiguse omanikul on õigus kasutada parklat spordikompleksis toimuvate võistluste ajal. Parkimisservituutide eest tasu ei maksta kui kinnistute omanikud ei lepi kokku teisiti.

Hoonestusõiguse seadmise eesmärk

Asjaõigusseaduse § 241 lg 1 kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Asjaõigusseaduse § 251 lg 1 kohaselt võib hoonestusõigust seada ainult kindlaks tähtajaks, kuid mitte kauemaks kui 99 aastaks. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1 kohaselt on omavalitsusüksuse ülesandeks korraldada antud vallas või linnas sotsiaalabi ja -teenuseid, vanurite hoolekannet, noorsootööd, elamu- ja kommunaalmajandust, veevarustust ja kanalisatsiooni, heakorda, jäätmehooldust, korraldada antud vallas või linnas territoriaalplaneerimist, valla- või linnasisest ühistransporti ning valla teede ja linnatänavate korrashoidu, juhul kui need ülesanded ei ole seadusega antud kellegi teise täita. Spordiseaduse § 3 kohaselt on linnal kohustus määrata kindlaks oma haldusterritooriumil spordiks vajalik maa-ala ja toetada oma haldusterritooriumil asuvate spordiorganisatsioonide tööd. Tulenevalt eeltoodust on Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõus tehtud ettepanek seada hoonetsusõigus 50-ks aastaksOPER FC OÜ kasuks Andres Operi Jalgpallikool ning Kristiine linnaosa teenindava spordikompleksi rajamiseks.

Tallinna Linnavolikogu 2. juuni 2005 määruse nr 28 “Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise kord” (edaspidi kord) § 8 lg 1 p 1 kohaselt hoonestusõiguse ehitusõigus, ehitise kasutamise otstarve ja hoonestusõiguse ulatus määratakse vastavalt kehtestatud detailplaneeringule. Asjaõigusseaduse § 2551 ning korra § 41 - 45 kohaselt kuuluvad hoonestusõiguse sisu hulka ka omaniku ja hoonestaja kokkulepped ehitise püstitamise, korrashoiu ja kasutamise kohta, ehitise kindlustamise ja ülesehitamise kohta selle hävimisel, hoonestaja kohustuse kohta maksta leppetrahvi, hoonestaja kohustuse kohta kanda vastava eelduse tekkimisel hoonestusõigus üle omanikule, hoonestusõiguse lõppemisel või hoonestusõiguse omanikule langemisel hoonestajale ehitise eest makstava hüvitise kohta. Korra § 41 lg 2 kohaselt kui hoonestaja kasutab kinnistut mittesihtotstarbeliselt, on kinnistu omanikul õigus nõuda selle aja eest hoonestajalt leppetrahvi hoonestusõiguse aastatasu suuruses summas, mida ei käsitleta hoonestusõiguse tasu suurendamisena. Hoonestusõiguste käsutamise, ehitiste kasutamise ja korrashoiu tingimused on määratud eelnimetatud seaduste alusel ja kooskõlas korra eelnimetatud sätetega.Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt kohustub hoonestaja ehitama kinnistule vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 25. aprilli 2007 korraldusega nr 736-k kehtestatud Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu detailplaneeringule Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt väljastatavate ehituslubade kohaselt kahest kolmekorruselisest hoonest koosneva spordikompleksi, mille koosseisus on  täismõõtmetega kunstmuru kattega jalgpallihall-väljak, spordisaalid, sportlaste majutamiseks vajalikud ruumid ning muud spordikompleksi tegevuseks vajalikud ruumid ja ühe maa-aluse korrusega parkla ning vormistama hoonete kasutusload hiljemalt 5 aasta jooksul hoonestusõiguse tekkimise päevast arvates. Samuti kohustub hoonestaja kasutama kinnistul asuvaid hooneid spordiklubi Andres Operi Jalgpallikool ning Kristiine linnaosa teenindava spordikompleksina.

Hoonestusõiguse aastatasu suurus ja muutmine

Asjaõigusseaduse § 254 lg 1 kohaselt maksab hoonestaja kinnisasja omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti ja lg 2 kohaselt tasu hoonestusõiguse eest makstakse vastavalt kokkuleppele rahas või muudes asendatavates asjades, kusjuures hoonestusõiguse seadmisel võib tasu suurus või suuruse arvutamise alused kogu hoonestusõiguse ajaks ette kindlaks määrata. Korra § 35 lg 2, 3 ja 4 sätestavad, et hoonestusõiguse aastatasu maksmise kohustus tuleb kanda reaalkoormatisena hoonestusõiguse kinnistusregistri registriossa hoonestusõigusega koormatava kinnistu omaniku kasuks. Hoonestusõiguse aastatasu tagav reaalkoormatis jääb püsima kui kinnisasja omanik reaalkoormatise alusel või mõne teise eespool või samal järjekohal asuva piiratud asjaõiguse omanik hoonestusõigusele sissenõude pöörab. Hoonestusõiguse aastatasu suurus on sõltuvalt katastriüksuse sihtotstarbest äri- ja tootmismaa puhul 5%, transpordimaa puhul 4% ja muude katastriüksuse sihtotstarvete puhul 2%  maa maksustamishinnast. Kui hoonestusõiguse alusel püstitatakse spordiehitis (spordikeskus, spordihall, universaalhall, staadion, spordiväljak jms) või erakooliseaduse mõistes erakooli tegevuseks vajalik ehitis, on hoonestusõiguse aastatasu suurus olenemata kinnistu tegelikust sihtotstarbest 2 % kinnistu asukoha hinnatsoonis kehtivast sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast. Tallinna Linnavolikogu otsuses on tehtud ettepanek määrata hoonestusõiguse aastatasu suuruseks 25 697 krooni, mis moodustab 2% sotsiaalmaa maksustamishinnast, mis hoonestusõiguse seadmise ajal on 66 kr/m2. Korra § 36 lg 1, 2 ja 5 sätestavad, et hoonestaja maksab hoonestusõiguse aastatasu võrdsete osadena kaks korda aastas iga aasta 10. jaanuariks ja 10. juuliks järgneva poolaasta eest ette. Hoonestusõiguse aastatasu maksmise kohustus algab hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise päevast.

Hoonestaja on kohustatud tasuma esimese hoonestusõiguse tasu ajavahemiku eest hoonestusõiguse kinnistamise päevast kuni esimese maksetähtajani proportsionaalselt päevade arvule kümne tööpäeva jooksul pärast hoonestusõiguse kinnistamist. Hoonestusõiguse tasu mittetasumisel ettenähtud tähtajaks on hoonestaja kohustatud maksma viivist 0,1% maksmata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest.

Korra § 37 lg 1, 2, 3, 5, 6 ja 8 sätestavad, et hoonestusõiguse aastatasu  muudetakse vastavalt maa maksustamishinna muutumisele. Aastatasu kuulub muutmisele kolme aasta möödudes hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest  ning uuesti iga kolme aasta möödumisel viimasest tasu muutmisest. Hoonestusõiguse aastatasu muutmise nõude tagamiseks kantakse hoonestusõiguse kinnistusregistri registriossa reaalkoormatisega samale järjekohale vastav märge. Hoonestusõiguse aastatasu uus suurus saadakse kehtiva aastatasu korrutamisel kordajaga, mis saadakse uue maa maksustamishinna jagamisel maa maksustamishinnaga, mis kehtis vahetult enne uue maa maksustamishinna kehtestamist. Hoonestusõiguse aastatasu uus suurus ei või olla väiksem hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisel kehtinud hoonestusõiguse aastatasust. Hoonestaja kohustub maksma hoonestusõiguse aastatasu uues suuruses alates järgnevast maksetähtajast, mis järgneb hoonestusõigusega koormatava kinnistu omaniku poolt hoonestajale kirjaliku teatamise päevale. Hoonestusõiguse aastatasu muutmisega seotud kulud – notaritasu ja riigilõivu tasub hoonestaja. Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt hoonestusõiguse aastatasu algsuurus, selle maksmise ja muutmise tingimused on määratud vastavalt asjaõigusseadusele ja korrale.

 

Hoonestusõiguse omanikule langemine

Asjaõigusseaduse § 2441 kohaselt kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Omanik võib hoonestusõiguse enda nimele kandmise asemel nõuda hoonestusõiguse üleandmist tema poolt nimetatud isikule. § 244² lg 1 kohaselt hoonestusõiguse langemisel omanikule peab omanik tasuma hoonestajale hüvitise. Hoonestusõiguse sisuks võib olla kokkulepe hüvitise suuruse ja maksmise viisi, samuti hüvitise välistamise kohta.  Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus. Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt hoonestaja kohustub andma nõusoleku kinnistu omaniku nõudmisel hoonestusõiguse kinnistu omaniku nimele kandmiseks või hoonestusõiguse ülekandmiseks kinnistu omaniku poolt nimetatud isikule hoonete kasutusloa vormistamise tähtajast või punktis hoonete uuesti ülesehitamise tähtajast mittekinnipidamisel või kui hoonestaja ei tasu tähtaegselt hoonestusõiguse tasu või kui hoonestaja rikub oluliselt oma muid lepingulisi kohustusi. Hoonestusõiguse kinnistu omanikule langemisel kinnistu omanik hoonestajale hüvitist ei maksa.

 

Hoonestusõiguse koormamine ja võõrandamine

Asjaõigusseaduse § 249 sätete kohaselt on hoonestajal õigus hoonestusõigust võõrandada või pärandada või koormata kinnispandi, servituudi, reaalkoormatise või ostueesõigusega. Hoonestusõigust ei või koormata hoonestusõigusega. Hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik omaniku nõusolek kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud. Omanik võib seada nõusoleku andmise tingimuseks ka kõigi tema ja hoonestaja vahel sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmise hoonestusõiguse omandaja poolt. Hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigusega on vajalik omaniku nõusolek kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud. Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt on hoonestusõiguse asjaõigusega koormamiseks ja hoonestusõiguse võõrandamiseks vajalik kinnistu omaniku nõusolek.

 

Ehitiste saatus hoonestusõiguse lõppemisel

Asjaõigusseaduse § 252 lg 1 kohaselt on hoonestajal õigus oma ehitis ühe aasta jooksul enne hoonestusõiguse tähtpäeva saabumist ära vedada, kui kinnisasja omanik ei ole kasutanud käesoleva paragrahvi 3. lõikes nimetatud õigust. Kui kinnisasja omanik on esitanud äravedamise nõude hiljemalt neli kuud enne  tähtaja lõppu, on hoonestaja kohustatud seda tegema. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt ehitis, mis tähtaja lõpuks ei ole ära veetud, muutub kinnisasja oluliseks osaks ja läheb kinnisasja omaniku omandisse. Kui kinnisasja omanik on esitanud äravedamise nõude õigeaegselt, võib ta hoonestajalt nõuda tasu ehitise äravedamise eest kui kinnisasja omanik on selle ära vedanud ühe aasta jooksul pärast tähtaja lõppu ja lg 3 kohaselt on kinnisasja omanikul õigus mitte hiljem kui üks aasta enne tähtpäeva saabumist nõuda ehitise jätmist endale tasu eest, mis võrdub hoonestajale käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud äravedamise õiguse  kaotamise tõttu tekkiva kahjuga. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt käesoleva paragrahvi lõigetes 1-3 sätestatu kehtib niivõrd, kui kinnistusraamatu kanne ei määra teisiti. Asjaõigusseaduse § 253 lg 1 kohaselt hoonestusõiguse lõppemisel selle tähtaja möödumise tõttu peab kinnisasja omanik maksma hoonestajale hüvitise kinnisasjale jääva ehitise eest. Hoonestusõiguse seadmisel võib kokku leppida hüvitise suuruse ja maksmise viisi, samuti hüvitise maksmise välistada. Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kinnisasja omanik vabaneb hüvitise maksmise kohustusest, kui ta pikendab hoonestusõiguse tähtaega ehitise eeldatava püsimise aja lõpuni. Kui hoonestaja ei nõustu tähtaja pikendamisega, kaotab ta õiguse hüvitisele. Korra § 50 sätete kohaselt on kinnistu omanikul õigus mitte hiljem kui üks aasta enne hoonestusõiguse tähtaja saabumist nõuda ehitise endale jätmist. Hoonestusõiguse tähtaja lõppemisel selle tähtaja möödumise tõttu peab kinnistu omanik maksma hoonestajale hüvitist kinnistule jääva ehitise eest hoonestusõiguse hariliku väärtuse (turuväärtuse) ulatuses. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kinnistu omanik vabaneb hüvitise maksmisest kui ta pikendab hoonestusõiguse tähtaega ehitise eeldatava püsimise aja lõpuni. Kui hoonestaja ei nõustu tähtaja pikendamisega, kaotab ta õiguse hüvitisele. Juhul kui pooled ei jõua kokkuleppele hoonestusõiguse turuväärtuses, valivad nad ühiselt eksperdi turuväärtuse kindlakstegemiseks, kes määrab hoonestusõiguse turuväärtuse hoonestusõiguse tähtaja saabumise hetkel. Hoonestusõiguse tähtaja saabumisel on hoonestaja kohustatud kinnistu omaniku nõudmisel ehitise kinnistult ära vedama. Kinnistu omanik on kohustatud esitama ehitise äravedamise nõude vähemalt 1 aasta enne tähtaja lõppu. Hoonestusõiguse kinnistu omanikule langemisel sätestatakse äravedamise nõude esitamise tähtaeg linnavalitsuse korraldusega või linnavolikogu otsusega olenevalt, kes oli kinnistule hoonestusõiguse seadmise otsustajaks. Kui hoonestaja ei täida ehitise kinnistult äravedamise kohustust maksab hoonestaja kinnistu omanikule leppetrahvi 1% hoonestusõiguse aastatasust iga tähtaega ületava päeva eest. 

Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt hoonestusõiguse lõppemisel on kinnistu omanikul õigus mitte hiljem kui üks aasta enne hoonestusõiguse tähtaja saabumist nõuda hoone endale jätmist. Hoonestusõiguse tähtaja lõppemisel maksab kinnistu omanik hoonestajale hüvitist kinnistule jääva hoone eest hoonestusõiguse hariliku väärtuse (turuväärtuse) ulatuses.

Hoonestusõiguse tähtaja saabumisel kohustub hoonestaja kinnistu omaniku nõudmisel vabastama kinnistu tema poolt kinnistule hoonestusõiguse alusel rajatud ehitistest. Kinnistu omanik on kohustatud esitama nõude kinnistu ehitistest vabastamiseks vähemalt 1 aasta enne tähtaja lõppu.

 

Parkimisservituutide seadmine

Tallinna Linnavalitsuse 25. aprilli 2007 korraldusega nr 736-k kehtestatud Kotka tn 12/ Spordi tn 11 kinnistu detailplaneeringu kohaselt on parkimine ette nähtud planeeringuga tekkivale kahele krundile ühises parklas. Ühisparkla kasutamine on põhjendatud, kuna Tallinna Ülikooli õppehoonet kasutatakse valdavalt tööpäevadel ja päevasel ajal, spordikompleksi aga valdavalt töövälisel ajal ja nädalavahetustel. Parkla osas tuleb kinnistute omanikel sõlmida ühiskasutuse kokkulepe. Samas on vajadusel võimalik maa-alune parkla välja ehitada kummalegi krundile eraldiseisvalt, sõltumata teisest krundist. Parkla paikneb jagatava krundi keskosas ning jagamise järgselt jääb kruntide piir parklat poolitama. Planeeritav parkla asub kahel tasandil, millest üks on maa-all ja teine maa peal. Parklas on 343 kohta sõiduautodele ja 2 kohta bussidele. Normatiivne parklakohtade arv on seejuures 340 kohta. Nii maa-alusele kui ka maapealsele parkimistasandile on tagatud sõidukitega juurdepääsud nii Kotka kui ka Spordi tänavatelt. Jalakäijate juurdepääs maa-alusele tasandile on tagatud kuni neljast kohast parklasse sissepääsude juures. Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistule jäävas parklas on 27 parkimiskohta vähem kui normatiiv ette näeb.

Asjaõigusseaduse § 172 lg 1 kohaselt reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt reaalservituut ei või teeniva kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks, välja arvatud teod, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega. Asjaõigusseaduse § 178 lg 1 kohaselt reaalservituut annab õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2000 määrusega nr 16 kinnitatud “Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise kord" punkti 11 kohaselt Linna kinnisasja reaalservituudiga või isikliku kasutusõigusega koormamise tingimused määratakse linnavalitsuse korraldusega.

Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõus on tehtud ettepanek, et isik, kelle kasuks seatakse punktis 1 nimetatud hoonestusõigus, kohustub koormama hoonestusõiguse parkimisservituudiga Kotka tn 12/Spordi tn 11 kinnistu kasuks. Servituudi kohaselt valitseva kinnistu igakordsel omanikul on õigus kasutada teenivale kinnistule ehitatud parklas 27 parkimiskohta sõiduautode parkimiseks parkla lahtioleku aegadel piiramatu arv kordi.Kotka tn 12/Spordi tn 11 ehitatav parkla koormatakse parkimisservituudiga hoonestusõiguse kasuks selliselt, et hoonestusõiguse omanikul on õigus kasutada parklat spordikompleksis toimuvate võistluste ajal parkimiseks parkla lahtioleku aegadel piiramatu arv kordi. Parkimisservituutide eest tasu ei maksta, kui kinnistute omanikud ei lepi kokku teisiti.

Kotka tn 12/Spordi tn 11 jagamisel tekkivale kinnistule on hoonestaja poolt esitatud taotlus hoonestusõiguse seadmiseks 99 aastaks. Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõus on tehtud ettepanek hoonestusõiguse seadmiseks tähtajaga 50 aastat analoogiliselt teiste spordiobjektide rajamiseks seatud hoonestusõigustega. Rajatava spordikompleksi kasutusloa kohustub taotleja vormistama 5 aasta jooksul hoonestusõiguse tekkimise päevast arvates. Samuti soovib taotleja koormata seatavat hoonestusõigust kuni 100 000 000 krooni suuruse hüpoteegiga spordikompleksi ehituse finantseerimiseks. Korra § 44 lg 1 kohaselt on hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigusega vajalik kinnistu omaniku nõusolek. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt nõusoleku või sellest keeldumise otsustab linnavalitsus. Seetõttu ei ole Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõus hoonestusõiguse hüpoteegiga koormamist käsitletud.

Tallinna Spordi- ja Noorsooamet oma 3. augusti 2007 kirjas ne 4-1.13/455 toetab OPER FC OÜ poolt esitatud Kotka tn 12 visiooni kohase täismõõdus kunstmurukattega jalgpallihalli- väljaku ja selle juurde parkla ning spordi- ja huvitegevust toetavas hoone rajamist. OPER FC OÜ kooskõlastas Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu 08. augustil 2007.

Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu ettevalmistamise aluseks on Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, Spordiseaduse § 3, Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65, Asjaõigusseaduse § 172, § 178, 241, 242, 2441, 244², 246-249, 250-2551, Tallinna Linnavolikogu 2. juuni 2005 määrus nr 28 “Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise kord”, 18. mai 2000 määrusega nr 16 kinnitatud Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise korra punkt 11.

 

 

 

 

Eha Võrk

Abilinnapea

 

Koostaja: Mati Vijar, 640 4289 Tallinna Maa-amet

 

Eelnõu esitaja: Tallinna Linnavalitsus

 

Eelnõu koostaja: Tallinna Maa-amet