TALLINNA LINNAVALITSUS

 

ISTUNGI PROTOKOLL

 

 

Tallinn

5. september 2007 nr 42

 

 

Päevakorrapunkt 16

 

 

 

Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu „Pirita tee 110, Kose tee 7A kinnistu jagamisel tekkiva Rummu tee 4b kinnistu ja Rummu tee 4 kinnistute ühendamine, ühendatud kinnistu kaasomandi valdamise ja kasutamise korra tingimuste määramine, ühendatud kinnistule hoonestusõiguse seadmine ja Tallinna Linnavolikogu 12. detsembri 2002 otsuse nr 489 kehtetuks tunnistamine”

 

 

 

 

O t s u s t a t i:

 

Esitada Tallinna Linnavolikogule otsuse eelnõu „Pirita tee 110, Kose tee 7A kinnistu jagamisel tekkiva Rummu tee 4b kinnistu ja Rummu tee 4 kinnistute ühendamine, ühendatud kinnistu kaasomandi valdamise ja kasutamise korra tingimuste määramine, ühendatud kinnistule hoonestusõiguse seadmine ja Tallinna Linnavolikogu 12. detsembri 2002 otsuse nr 489 kehtetuks tunnistamine”.

 

 

 

 

Edgar Savisaar

 

Linnapea

Toomas Sepp

 

Linnasekretär


 

 


TALLINNA LINNAVOLIKOGU

 

OTSUS

 

 

Tallinn

2007 nr

 

 

 

 

Pirita tee 110, Kose tee 7A kinnistu jagamisel tekkiva Rummu tee 4b kinnistu ja Rummu tee 4 kinnistute ühendamine, ühendatud kinnistu kaasomandi valdamise ja kasutamise korra tingimuste määramine, ühendatud kinnistule hoonestusõiguse seadmine ja Tallinna Linnavolikogu 12. detsembri 2002 otsuse nr 489 kehtetuks tunnistamine

 

 

 

Asjaõigusseaduse § 71, 72, 75, 77 lg 1, 79, 241, 242, 2441 lg 1 ja 2, 244² lg 1, 246-249, 250, 251 lg 1, 252, 253 lg 1 ja 2, 254, 255 ja 2551, Ehitusseaduse § 2 lg 6, Kinnistusraamatuseaduse § 55 lg 1 ja § 59, Haldusmenetluse seaduse § 66 lg 2 punkti 2, § 70 lg 1 alusel, kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 2. juuni 2005 määrusega nr 28 “Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise kord”, 20. märtsi 1997 määrusega nr 8 kinnitatud Linnavara võõrandamise korra punktidega 10.1, 14, 16.3, Tallinna Linnavalitsuse 29. novembri 2006 korraldusega nr 2401-k kehtestatud Rummu tee ja Kose tee vahelise ala detailplaneeringuga ning  tulenevalt Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS-i 27. augusti 2007 kirjast nr 9-2/33 ja linnavalitsuse ettepanekust,

 

 

Tallinna Linnavolikogu

 

o t s u s t a b:

 

1. Jagada Tallinna Linnavalitsuse 31. jaanuari 2007 korralduse nr 141-k „Tallinna linna omandis oleva Pirita tee 110/Kose tee 7A kinnistu jagamine” alusel Tallinna linna omandis olev kinnistu (kinnistusregistri registriosa nr 2184601, mis koosneb kahest katastriüksusest: Pirita tee 110, katastritunnus 78402:201:0015, pindala 331198 m², sihtotstarve sotsiaalmaa ja Rummu tee 4b, katastritunnus 78402:201:0016, pindala 27142 m², sihtotstarve ärimaa) selliselt, et kinnistut Elion Ettevõtted Aktsiaseltsi kasuks koormavat isiklikku kasutusõigust ei kanta üle kinnistu jagamisel Pirita tee 110 katastriüksusest tekkivale kinnistule.

2. Ühendada Tallinna linna omandis olev kinnistu kinnistusregistri registriosa nr 2184601 jagamisel Rummu tee 4b katastriüksusest  tekkiv kinnistu Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi (äriregistrikood 10544758, asukoht Gonsiori tn 2, Tallinn, 10143) omandis oleva Rummu tee 4 kinnistuga (kinnistusregistriosa nr 16943001, katastritunnus 78402:202:3200, pindala 5590 m², sihtotstarve ärimaa) järgmiselt:

2.1 ühendatud kinnistu jääb 27142/32732 mõttelises osas Tallinna linna omandisse ja 5590/32732 mõttelises osas Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi omandisse;

2.2 ühendatud kinnistut jääb koormama käesoleval ajal Rummu tee 4 kinnistut Rummu tee 4a kinnistu (kinnistusregistriosa nr 16942901) kasuks koormav tähtajatu ja tasuta teeservituut ning käesoleval ajal Rummu tee 2 kinnistut (kinnistusregistriosa nr 326501) Rummu tee 4 kinnistu kasuks koormav tasuta ja tähtajatu teeservituut jääb kehtima ühendatud kinnistu kasuks.

3. Sõlmida punktis 2 nimetatud ühendatud kinnistu valdamise ja kasutamise kokkulepe järgmiste tingimustega:

3.1 Tallinna linna või isiku(te), kes omandab(vad) Tallinna linna kaasomandiosa kinnistust (edaspidi nimetatud kinnistu omanik I), ainuvaldusse ja –kasutusse jääb Pirita tee 110, Rummu tee 4b kinnistu jagamisel tekkiv Rummu tee 4b katastriüksus (katastritunnus 78402:201:0016) pindalaga 27142 m², mis on otsuse lisaks 1 oleval skeemil tähistatud viirutatud maa-alana, mille kohta taotleda kande tegemist kinnistusraamatusse;

3.2 Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi või isiku(te), kes omandab(vad) Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi kaasomandiosa kinnistust (edaspidi nimetatud kinnistu omanik II), ainuvaldusse ja –kasutusse jääb Rummu tee 4 katastriüksus (katastritunnus 78402:202:3200)  pindalaga 5590 m², mis on otsuse lisaks 1 oleval skeemil tähistatud ruudutatud maa-alana, mille kohta taotleda kande tegemist kinnistusraamatusse;

3.3 kinnistu kaasomanikud seavad eesmärgiks jagada kinnistule seatud hoonestusõiguse lõppemisel kinnistu selliselt, et kinnistu koosseisus olevast Rummu tee 4b katastriüksusest tekib iseseisev kinnistu, mille ainuomanikuks jääb kinnistu omanik I ning Rummu tee 4 katastriüksusest tekib iseseisev kinnistu, mille ainuomanikuks jääb kinnistu omanik II, mille kohta taotleda märke tegemist kinnistusraamatusse. Kaasomanik ei maksa teisele kaasomanikule kompensatsiooni kui kinnistu jagamisel kaasomanikule jääva kinnistu osa väärtus ei vasta tema kaasomandi suurusele vastavale väärtusele jagatava kinnistu koguväärtusest;

3.4 kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise nõude tagamiseks taotleda Tallinna linna kasuks  eelmärke tegemist kinnistusraamatusse Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi kinnistu mõttelisele osale ja Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi kasuks  eelmärke tegemist kinnistusraamatusse Tallinna linna kinnistu mõttelisele osale;

3.5 kinnistu kaasomanikud lepivad kokku, et hoonestaja maksab hoonestusõiguse tasu kinnistu omanikule I;

3.6 kinnistu omanik II annab kinnistu omanikule I volituse teostada kõiki hoonestusõiguse seadmise lepingust ja selle muutmise kokkulepetest tulenevaid kinnistu omaniku II õigusi ja kohustusi;

3.7 kinnistu kaasomanikud lepivad kokku, et hoonestusõiguse seadmise lepingust ja selle muutmise kokkulepetest tulenevaid hoonestaja kohustusi täidab ning nimetatud kohustuste rikkumiste eest vastutab hoonestaja kinnistu omaniku I ees;

3.8 punktis 3 sätestatud kinnistu kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkulepe jääb kehtima ka kinnistu mõtteliste osade võõrandamisel nende omandaja(te) suhtes. Sellisel juhul hõlmavad punktis 3 kasutatud terminid kinnistu omanik  I ja kinnistu omanik  II, kaasomanik ja kaasomanikud ka kõiki tulevasi hoonestusõiguse mõtteliste osade omandajaid. Kaasomanikud on õigustatud ja kohustatud kinnistu mõttelise osa võõrandamisel tagama punktis 3 sätestatud kokkulepete ülevõtmise kinnistu mõttelise osa uue omandaja poolt;

3.9 taotleda kinnistu kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkuleppe kandmist märkusena kinnistusraamatusse.

4. Seada punktis 2 nimetatud ühendatud kinnistule hoonestusõigus Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi (äriregistrikood 10544758, asukoht Gonsiori tn 2, Tallinn, 10143) kasuks järgmiste tingimustega:

4.1 hoonestusõiguse tähtaeg – 50 aastat;

4.2 hoonestusõigus ulatub kogu kinnistule pindalaga 32732 m², mis on otsuse lisaks 2 oleval skeemil tähistatud viirutatud alana;

4.3 kinnistul asuva ja hoonestusõiguse seadmisega hoonestusõiguse oluliseks osaks muutuva 295-kohalise parkla (99-kohaline parkla Pirita tee 110/Kose tee 7a - Riikliku ehitisregistri kood 220229323) eest hoonestajalt hüvitist ei nõuta, arvestades asjaolusid, et hoonestaja on parkla oma vahenditega ehitanud ja et Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaselts on sõlminud Tallinna Kommunaalametiga 28. juunil 2006 kaasfinantseerimise lepingu nr KA-133, mille kohaselt Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaselts finantseerib Lillepi pargi projekteerimise ja I etapi ehitamist summas 3,5 miljonit krooni;

4.4 hoonestajal on õigus ja kohustus omada kinnisasjal Pirita Selveri hoonet (Riikliku ehitisregistri kood 120227980) ja olemasolevat 295 kohalist parklat ning laiendada olemasolevat hoonet - ehitada kinnistule Tallinna Linnavalitsuse 29. novembri 2006 korraldusega nr 2401-k kehtestatud Rummu tee ja Kose tee vahelise ala detailplaneeringuga ettenähtud Pirita Selveri hoone juurdeehitus ja tehnovõrgud ning vormistama ehitiste kasutusloa Tallinna Linnaplaneerimise Ametis 24 kuu jooksul hoonestusõiguse tekkimisest arvates, mille kohta teha kanne kinnistusraamatusse;

4.5 hoonestaja kohustub kasutama kinnistul asuvat Pirita Selveri hoone juurdeehitust kaubandushoonena ning kinnistul asuvat parklat tasuta avalikult kasutatava parklana, st parklat on õigus tasuta kasutada kõigil isikutel ööpäevaringselt piiramatu arv kordi ja hoonestaja ei tohi parkla kasutamist mingil viisil piirata. Hoonestaja nõustub süsteemi “Pargi ja Reisi” raames sõidukite tasuta parkimisega kinnistul asuvas parklas selliselt, et vastav ala parklas ei ole eraldatud ega täiendavalt tähistatud. „Pargi ja Reisi” süsteemi ei käivitata enne Rummu tee ja Pirita tee ristmiku rekonstrueerimist tagamaks ohutu liiklemine;

4.6 hoonestaja kohustub heakorrastama kinnistul asuva Varsaallika oja kalda;

4.7 hoonestaja kindlustab hoonestusõiguse alusel püstitatava hoone juurdeehituse kogu hoonestusõiguse kestvuse ajaks. Kui hoone juurdeehitus hävib tervikuna või osaliselt, on hoonestaja kohustatud hoone juurdeehituse uuesti püstitama kahe aasta jooksul, mille kohta teha kanne kinnistusraamatusse;

4.8 hoonestaja hoiab ehitisi ja kogu kinnistut alaliselt heas seisukorras vastavalt kehtivale heakorra eeskirjale. Selleks vajalikud parandustööd ja uuendused on hoonestaja kohustatud teostama linnamaa valitsejaga kokkulepitud tähtajal. Kui hoonestaja ei lõpeta kokkulepitud tähtajaks vajalikke töid, on kinnistu omanik õigustatud laskma teostada vajalikud tööd hoonestaja kulul, mille kohta teha kanne kinnistusraamatusse;

4.9 kinnistul asuvad Eesti Energia Aktsiaseltsi kõrgepingekaablid, AKTSIASELTSI TALLINNA VESI vee- ja kanalisatsioonitorustikud, Aktsiaseltsi Eesti Gaas kesksurve gaasitoru ja Tallinna Kommunaalameti valgustusmastid  ja elektrikaablid, Aktsiaseltsi Elion sidekanalisatsioon ning Aktsiaseltsi Tallinna Küte soojustrassid. Kinnistut koormab Rummu tee 4a kinnistu kasuks seatud tähtajatu ja tasuta teeservituut. Kinnistu kasuks koormab Rummu tee 2 kinnistut tähtajatu ja tasuta teeservituut;

4.10 hoonestaja täidab tehnovõrkude ja -rajatiste valdajate või omanike poolt antud tehnilisi tingimusi rajatiste kasutamise ning ehitamise kohta;

4.11 hoonestaja nõustub isikliku kasutusõiguse seadmisega seadusest tuleneva tehnovõrkude- ja rajatiste talumiskohustuse kinnistusraamatusse kandmiseks;

4.12 hoonestaja maksab kinnistu omanikule:

4.12.1 hoonestusõiguse tasu, mille aastatasu suurus on 1 509 400 krooni. Hoonestaja maksab hoonestusõiguse aastatasu kaks korda aastas võrdsetes osades iga aasta 10. jaanuariks ja 10. juuliks järgneva poolaasta eest ette. Hoonestaja tasub hoonestusõiguse tasu ajavahemiku eest hoonestusõiguse kinnistamise päevast kuni esimese maksetähtajani proportsionaalselt päevade arvule kümne tööpäeva jooksul pärast hoonestusõiguse kinnistamist. Igakordne hoonestusõiguse poolaastatasu loetakse tasutuks selle laekumisest kinnisasja omaniku pangakontole. Kanda hoonestusõiguse tasu kinnistusuraamatusse reaalkoormatisena. Hoonestusõiguse aastatasu tagav reaalkoormatis jääb püsima kui omanik reaalkoormatise alusel või mõne teise eespool või samal järjekohal asuva piiratud asjaõiguse omanik hoonestusõigusele sissenõude pöörab;

4.12.2 hoonestusõiguse aastatasu uues suuruses alates maksetähtajast, mis järgneb kinnistu omaniku poolt hoonestajale kirjaliku teatamise päevale. Hoonestusõiguse aastatasu muudetakse vastavalt maa maksustamishinna muutumisele. Hoonestusõiguse aastatasu kuulub muutmisele kolme aasta möödudes hoonestusõiguse tekkimisest ning uuesti iga kolme aasta möödudes viimasest tasu muutmisest. Hoonestusõiguse aastatasu uus suurus saadakse liites kehtivale hoonestusõiguse aastatasule summa, mis saadakse Rummu tee 4b katastriüksuse uue maa maksustamishinna ja Rummu tee 4b katastriüksuse kehtinud maa maksustamishinna, mis kehtisvahetult enne ue maa maksustamishinna kehtestamist, vahe korrutamisel kordajaga 0,05. Hoonestusõiguse aastatasu uus suurus ei või olla väiksem hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisel kehtinud hoonestusõiguse aastatasust. Hoonestusõiguse tasu muutmine ei ole seotud kinnistu või seda koormava hoonestusõiguse turuväärtuse muutmisega. Hoonestusõiguse aastatasu muutmisel kohustub hoonestaja sõlmima asjaõiguslepingu kinnisasja omaniku poolt teatatud ajal hoonestusõiguse aastatasu uue suuruse kandmiseks kinnistusraamatusse. Hoonestusõiguse aastatasu muutmisega seotud kulud – notaritasu ja riigilõivu tasub hoonestaja;

4.12.3 hoonestusõiguse aastatasu ja punkti 4.8 kohaselt esitatud arvete mittetähtaegsel tasumisel 0,1% viivist tasumata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest;

4.13 hoonestaja kohustub maksma kinnisasja omanikule leppetrahvi järgmiselt:

4.13.1 punktis 4.4 nimetatud ehitiste kasutusloa vormistamise tähtajast mittekinnipidamise korral 1 % hoonestusõiguse aastatasust iga tähtaega ületava päeva eest, mille kohta teha kanne kinnistusraamatusse;

4.13.2 punktis 4.7 nimetatud hoone juurdeehituse uuesti ülesehitamise või taastamise kohustuse mittetäitmisel 1% hoonestusõiguse aastatasust iga viivitatud päeva eest;

4.13.3 punktis 4.17 ja/või punktis 4.18 nimetatud kinnistu ehitisest vabastamise kohustuse mittetäitmise korral leppetrahvi 1% hoonestusõiguse aastatasust iga viivitatud päeva eest;

4.13.4 punktis 4.5 nimetatud hoone juurdeehituse mittesihtotstarbelise kasutamise korral mittesihtotstarbelise kasutamise aja eest ja/või parkla mittesihtotstarbelise kasutamise või avaliku kasutuse piiramise aja eest proportsionaalselt päevade arvule leppetrahvi hoonestusõiguse aastatasu suuruses summas, mida ei käsitleta hoonestusõiguse tasu suurendamisena;

4.14 hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigusega ja hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik maa omaniku nõusolek ning maa omanikul on hoonestusõiguse võõrandamise korral ostueesõigus, mille kohta teha kanne kinnistusraamatusse. Võõrandamiseks nõusoleku andmise tingimuseks on kinnistu omaniku ja hoonestaja vahel sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmine hoonestusõiguse omandaja poolt, mille kohta teha kanne kinnistusraamatusse;

4.15 hoonestaja kohustub koormama hoonestusõiguse tasuta ja tähtajatu teeservituudiga Rummu tee 4a kinnistu kasuks ning taotlema hoonestusõiguse kasuks Rummu tee 2 kinnistule seatud tasuta ja tähtajatu teeservituudi seadmist;

4.16 hoonestusõiguse tähtaja saabumisel maksab maa omanik hoonestajale hüvitust hoone kinnisasja omanikule jätmise eest punktis 4.4 nimetatud hoone juurdeehituse turuväärtuse ulatuses. Maa omanik vabaneb hüvituse maksmisest, kui ta pikendab hoonestusõiguse tähtaega ehitise eeldatava püsimise aja lõpuni. Kui hoonestaja ei nõustu tähtaja pikendamisega, kaotab ta õiguse hüvitusele. Juhul kui pooled ei jõua kokkuleppele hoone juurdeehituse turuväärtuses, valivad nad ühiselt eksperdi hoone juurdeehituse turuväärtuse kindlakstegemiseks, kes määrab hoone juurdeehituse turuväärtuse hoonestusõiguse tähtaja saabumise hetkel;

4.17 hoonestusõiguse tähtaja lõppemisel on hoonestaja kohustatud kinnistu omaniku nõudmisel vabastama kinnistu tema poolt rajatud ehitisest – hoone juurdeehitusest kuue kuu jooksul hoonestusõiguse lõppemise päevast või omanikule ülekandmise päevast arvates. Kinnistu omanik on kohustatud esitama nõude kinnistu vabastamiseks ehitisest vähemalt üks aasta enne hoonestusõiguse tähtaja lõppu, mille kohta teha kanne kinnistusraamatusse;

4.18 kinnistu omanikul on õigus nõuda punktis 4.4 nimetatud ehitiste kasutusloa vormistamise tähtajast mittekinnipidamisel või punktis 4.7 nimetatud hoone juurdeehituse uuesti ülesehitamise või taastamiskohustuse tähtajast mittekinnipidamisel või ehitiste kasutamisel muul otstarbel kui on sätestatud punktis 4.5 või kui hoonestaja ei tasu tähtaegselt hoonestusõiguse tasu või kui hoonestaja rikub oluliselt teisi lepingulisi kohustusi, hoonestaja nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks või hoonestusõiguse üleandmist tema poolt nimetatud isikule tingimusel, et hoonestajale on puuduste kõrvaldamiseks antud mõistlik tähtaeg, mis ei või olla üle 4 kuu ning hoonestaja ei ole antud tähtaja jooksul vastavaid puudusi kõrvaldanud. Kinnistu omanik ei maksa hüvitist hoonestusõiguse omanikule langemise eest. Hoonestusõiguse kinnistu omanikule langemisel on hoonestaja kohustatud kinnistu omaniku nõudmisel hoonestusõiguse alusel ehitatud ehitised kinnistu omaniku määratud tähtajaks kinnistult ära vedama;

4.19 hoonestusõiguse kinnistu omanikule langemisel jääb hoonestusõigus kinnistu omanike kaasomandisse proportsionaalselt kinnistu kaasomandi mõttelistele osadele; 

4.20 taotleda kanda kinnistusraamatusse:

4.20.1 punktis 4.12.1 nimetatud tingimused reaalkoormatisena. Hoonestusõiguse aastatasu tagav reaalkoormatis jääb püsima kui omanik reaalkoormatise alusel või mõne teise eespool või samal järjekohal asuva piiratud asjaõiguse omanik hoonestusõigusele sissenõude pöörab;

4.20.2 punktis 4.12.2 nimetatud tingimused märkena reaalkoormatisega samale järjekohale;

4.20.3  hoonestusõiguse sisuks olevad tingimused.

5. Punktis 2 nimetatud kinnistute ühendamisega, kinnistu kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkuleppe sõlmimisega, hoonestusõiguse seadmisega ja kinnistusraamatu kannetega seotud kulud  tasub Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaselts.

6. Tunnistada kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 12. detsembri 2002 otsus nr 489 „Pirita tee 110/Kose tee 7A kinnistule detailplaneeringu koostamine, kinnistu jagamine vastavalt kehtestatud detailplaneeringule ja hoonestusõiguse seadmine jagamise tulemusel tekkivatele kinnistutele”, kuna nimetatud otsusega määratud tingimused ei vasta Tallinna Linnavalitsuse 29. novembri 2006 korraldusega nr 2401-k kehtestatud Rummu tee ja Kose tee vahelise ala detailplaneeringuga määratud ehitusõigusele ning kehtestatud detailplaneering ei näe ette kinnistule golfiväljaku ehitamist. 

7. Tallinna Maa-ametil teha otsus teatavaks Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsile ja Mittetulundusühingule EESTI GOLFI LIIT.

8. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn 15082) 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees

 

 



Seletuskiri

Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu

“Pirita tee 110/Kose tee 7A kinnistu jagamisel tekkiva Rummu tee 4b kinnistu ja Rummu tee 4 kinnistute ühendamine, ühendatud kinnistu kaasomandi valdamise ja kasutamise korra tingimuste määramine, ühendatud kinnistule hoonestusõiguse seadmine ja Tallinna Linnavolikogu 12. detsembri 2002 otsuse nr 489 kehtetuks tunnistamine” juurde

 

 

 

Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt ühendatakse Tallinna linna omandis olev Pirita tee 110/Kose tee 7A kinnistu jagamisel tekkiv Rummu tee 4b kinnistu Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi omandis oleva Rummu tee 4 kinnistuga selliselt, et ühendatud kinnistu jääb 27142/32732 mõttelises osas Tallinna linna omandisse ja 5590/32732 mõttelises osas Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi omandisse ning määratakse kinnistu kaasomandi valdamise ja kasutamise tingimused. Ühendatud kinnistule seatakse 50-ks aastaks hoonestusõigus Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi kasuks kinnistul Pirita Selveri hoone omamiseks ning hoone juurdeehituse ehitamiseks ja olemasoleva parkla avalikuks kasutamiseks, sh süsteemi „Pargi ja Reisi” parklana.  Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt tunnistatakse kehtetuks linnavolikogu 12. detsembri 2002 otsus nr 489 „Pirita tee 110/Kose tee 7A kinnistule detailplaneeringu koostamine, kinnistu jagamine vastavalt kehtestatud detailplaneeringule ja hoonestusõiguse seadmine jagamise tulemusel tekkivatele kinnistutele”, kuna nimetatud otsusega määratud tingimused ei vasta Tallinna Linnavalitsuse 29. novembri 2006 korraldusega nr 2401-k kehtestatud Rummu tee ja Kose tee vahelise ala detailplaneeringule. Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaselts kooskõlastas linnavolikogu otsuse eelnõu 31. mail 2007 e-mailiga ning nõustus 27. augusti 2007 kirjas nr 9-2/33 maksma hoonestusõiguse tasu 1 509 400 krooni aastas.

1. Varasem otsus ning Rummu tee ja Kose tee vahelise ala detailplaneering.

Linnavolikogu 12.detsembri 2002 otsusega nr 489 otsustati jagada Tallinna linna omandis olev Pirita tee 110/Kose tee 7A kinnistu pärast vastava detailplaneeringu kehtestamist ning seada otsustuskorras hoonestusõigused kinnistu jagamisel tekkivatele kinnistutele Mittetulundusühingu EESTI GOLFI LIIT kasuks golfiväljaku ehitamiseks ning Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi kasuks Pirita Selveri juurdeehituse ehitamiseks. Nimetatud linnavolikogu otsuse punkti 4.2 kohaselt on Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi makstava hoonestusõiguse aastatasu suurus 31.50 kr/m², mis moodustab 5% ärimaa maksustamishinnast (630 kr/m²) ja 2 kr/m², mis moodustab 2% transpordimaa maksustamishinnast (100 kr/m²).

Rummu tee ja Kose tee vahelise ala detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavalitsuse 29. novembri 2006 korraldusega nr 2401-k. Detailplaneering näeb ette Pirita Selveri hoone laienduse Lillepi pargi territooriumile ning Lillepi pargi säilitamise ja korrastamise metsapargina. Detailplaneeringu koostamise käigus on loobutud golfiväljaku rajamise ideest Lillepi pargi territooriumile, kuna selle rajamisega ei oleks antud maa-ala enam avalikus kasutuses ega kõigile huvilistele juurdepääsetav. Nimetatud linnavolikogu otsuse punktis 3 tehti Tallinna Maa-ametile ülesandeks valmistada ette linnavolikogu otsuse eelnõu linnavolikogu 12. detsembri 2002 otsuse nr 489 „Pirita tee 110/Kose tee 7A kinnistule detailplaneeringu koostamine, kinnistu jagamine vastavalt kehtestatud detailplaneeringule ja hoonestusõiguse seadmine jagamise tulemusel tekkivatele kinnistutele” muutmiseks vastavalt kehtestatavale Rummu tee ja Kose tee vahelise ala detailplaneeringule.

Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaselts on sõlminud Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga 18.10.2006 lepingu nr TT-44/l detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamiseks.

Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaselts on sõlminud Tallinna Kommunaalametiga 28. juunil 2006 kaasfinantseerimise lepingu nr KA-133, mille kohaselt Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaselts finantseerib Lillepi pargi projekteerimise ja I etapi ehitamist summas 3,5 miljonit krooni.

2. Maakorraldustoimingud ning kinnistu kaasomandi kasutamise ja valdamise kokkulepe.

Kinnistusraamatuseaduse § 55 lg 1 kohaselt piiratud asjaõigusega koormatud kinnistu jagamisel jäetakse vastav kanne endises registriosas püsima ja ühtlasi tehakse kanne ka uude registriossa, kui kinnistu omaniku ja puudutatud isiku vahelise notariaalselt tõestatud kokkuleppega ei ole määratud teisiti.

Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt jagatakse Linnavalitsuse 31. jaanuari 2007 korralduse nr 141-k „Tallinna linna omandis oleva Pirita tee 110/Kose tee 7A kinnistu jagamine” alusel   aadressidega Pirita tee 110, Rummu tee 4b kinnistu selliselt, et kinnistut Elion Ettevõtted Aktsiaseltsi kasuks koormavat isiklikku kasutusõigust ei kanta üle kinnistu jagamisel Pirita tee 110 katastriüksusest tekkivale kinnistule, kuna isikliku kasutusõiguse ala jääb jagamisel tekkivale Rummu tee 4b katastriüksusest tekkivale kinnistule.

Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt ühendatakse vastavalt Rummu tee ja Kose tee vahelise ala detailplaneeringule Tallinna linna omandis olev Pirita tee 110/Kose tee 7A kinnistu jagamisel tekkiv Rummu tee 4b kinnistu Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi omandis oleva Rummu tee 4 kinnistuga selliselt, et ühendatud kinnistu jääb 27142/32732 mõttelises osas Tallinna linna omandisse ja 5590/32732 mõttelises osas Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi omandisse.

Kinnistusraamatuseaduse § 59 kohaselt kinnistute ühendamisel kantakse kanded edasi peetavasse kinnistusregistriossa üle ja need kehtivad kogu kinnistu kohta.

Ühendatud kinnistut jääb koormama käesoleval ajal Rummu tee 4 kinnistut Rummu tee 4a kinnistu kasuks koormav tähtajatu ja tasuta teeservituut ning käesoleval ajal Rummu tee 2 kinnistut Rummu tee 4 kinnistu kasuks koormav tasuta ja tähtajatu teeservituut jääb kehtima ühendatud kinnistu kasuks.

Asjaõigusseaduse § 71 kohaselt kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Asjaõigusseaduse § 72 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.  Kaasomaniku osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada, ei või käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud enamus kaasomaniku nõusolekuta vähendada. Kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Asjaõigusseaduse § 75 kohaselt kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.

Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt lepivad kinnistu kaasomanikud kokku, et hoonestaja maksab hoonestusõiguse tasu Tallinna linnale. Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaselts annab Tallinna linnale volituse teostada kõiki hoonestusõiguse seadmise lepingust ja selle muutmise kokkulepetest tulenevaid Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi õigusi ja kohustusi. Hoonestusõiguse seadmise lepingust ja selle muutmise kokkulepetest tulenevaid hoonestaja kohustusi täidab ning nimetatud kohustuste rikkumiste eest vastutab hoonestaja Tallinna linna ees. Kinnistu kaasomanike kokkulepe kinnistu valdamiseks ja kasutamiseks jääb kehtima ka kinnistu mõtteliste osade võõrandamisel nende omandaja(te) suhtes ning kaasomanikud on õigustatud ja kohustatud kinnistu mõttelise osa võõrandamisel tagama kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkulepete ülevõtmise kinnistu mõttelise osa uue omandaja poolt.

Asjaõigusseaduse § 77 lg 1 kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Sama seaduse § 79 sätestab, et kaasomanike vahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes ning kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse.

Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt kinnistu kaasomandi valdamise ja kasutamise tingimuste kohaselt kinnistu kaasomanikud seavad eesmärgiks jagada kinnistutele seatud hoonestusõiguse lõppemisel kinnistu selliselt, et kinnistu koosseisus olevast Rummu tee 4b katastriüksusest tekib iseseisev kinnistu, mille ainuomanikuks jääb Tallinna linn ning Rummu tee 4 katastriüksusest tekib iseseisev kinnistu, mille ainuomanikuks jääb Tallinna Kaubamaja kinnisvara Aktsiaselts. Kinnistu kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkulepe taotletakse kanda märkusena kinnistusraamatusse.

3. Hoonestusõiguse tingimused.

Asjaõigusseaduse § 241 sätestab, et kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitisealusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks. Hoonestusõiguse ulatus ei või piirduda ehitise ühe osaga nagu korrus.  Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas ja millele hoonestusõigus laieneb, on hoonestusõiguse oluline osa. Asjaõigusseaduse § 242 kohaselt peab hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt tõestatud ning hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.

Linnavolikogu otsuse eelnõus on hoonestusõiguse tingimused määratud vastavalt asjaõigusseaduse § 241, § 242, § 2441 lg 1 ja 2, § 244² lg 1, § 246 kuni § 249, § 250, § 251 lg 1, § 252, § 253 lg 1 ja 2, § 254, § 255 ja 2551 ning linnavolikogu 2. juuni 2005 määruse nr 28 “Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise kord” sätetele.

Hoonestusõiguse seadmisel muutub Pirita tee 110, Rummu tee 4b kinnistul asuv parkla hoonestusõiguse oluliseks osaks, st läheb hoonestaja omandisse. Seega on tegemist sisuliselt parkla võõrandamisega, mistõttu tuleb lähtuda ka linnavolikogu 20.märtsi 1997 määrusega nr 8 kinnitatud Linnavara võõrandamise korra sätetest. Linnavara võõrandamise korra (edaspidi kord) punkti 10.1 kohaselt on teerajatiste puhul väärtusega üle 50 000 krooni linnavara võõrandamise otsustajaks linnavolikogu linnavalitsuse ettepanekul. Korra punkt 14 reguleerib, mida vastav linnavolikogu otsus peab sisaldama ja korra punkti 16.3 kohaselt on võõrandamise viisiks ka otsustuskord.

Hoonestusõiguse seadmisel ei nõua Tallinna linn kinnistul asuva ja hoonestusõiguse seadmisega hoonestusõiguse oluliseks osaks muutuva 295-kohalise parkla eest Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsilt hüvitist, kuna Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaselts on parkla oma vahenditega ehitanud ja ta finantseerib Lillepi pargi projekteerimise ja I etapi ehitamist summas 3,5 miljonit krooni.

Ehitusseaduse § 2 lg 6 kohaselt on ehitamine ka ehitise laiendamine. Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt on hoonestajal õigus ja kohustus ehitada kinnistule Rummu tee ja Kose tee vahelise ala detailplaneeringuga ettenähtud Pirita Selveri hoone juurdeehitus ja tehnovõrgud ning vormistada ehitiste kasutusluba 24 kuu jooksul hoonestusõiguse tekkimisest arvates. Hoonestaja kohustub kasutama kinnistul asuvat Pirita Selveri hoone juurdeehitust kaubandushoonena ning kinnistul asuvat parklat tasuta avalikult kasutatava parklana. Samuti kohustub hoonestaja heakorrastama kinnistul asuva Varsaallika oja kalda.

Süsteemi “Pargi ja Reisi” raames on kavandatud parkimiseks terminal hoonestusõigusega koormataval kinnistul asuvas parklas. Tallinna Linnavalitsuses 23. aprillil 2007 toimunud nõupidamisel, kus osales ka Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaseltsi esindaja, lepiti kokku, et parkla jääb avalikult kasutatavaks ning teiste hulgas võivad parklat kasutada ka süsteemi „Pargi ja Reisi” kasutajad.

Hoonestaja nõustub sõidukite tasuta parkimisega kinnistul asuvas parklas selliselt, et vastav ala parklas ei ole eraldatud ega täiendavalt tähistatud. „Pargi ja Reisi” süsteemi ei käivitata enne Rummu tee ja Pirita tee ristmiku rekonstrueerimist tagamaks ohutu liiklemine.

ERI Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ eksperthinangu, töö nr 0872 ÄM/2007 kohaselt on Rummu tee 4b hoonestamata kinnistu turuväärtuseks 21 000 000 krooni ning 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnangu nr 0888/067H kohaselt on Rummu tee 4b kaubandushoone juurdeehituse ehitusõiguse turuväärtus 19 250 000 krooni. Läbrääkimiste tulemusel nõustus Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS hoonestusõiguse aastatasuga 1 509 400 krooni, mis moodustab ca 7,5% eksperthinnangutes leitud keskmisest turuhinnast (20 125 000 krooni). Hoonestusõiguse aastatasu muutmisel saadakse hoonestusõiguse aastatasu uus suurus kehtiva hoonestusõiguse aastatasu suuruse korrutamisel kordajaga, mis saadakse Rummu tee 4b katastriüksuse uue maa maksustamishinna jagamisel Rummu tee 4b katastriüksuse eelmise kehtinud maa maksustamishinnaga.

Haldusmenetluse seaduse § 66 lg 2 kohaselt võib haldusakti, mis andmise ajal oli õiguspärane, tunnistada isiku kahjuks edasiulatuvalt kehtetuks, kui haldusorganil oleks olnud õigus jätta haldusakt hiljem muutunud faktiliste asjaolude tõttu või hiljem muudetud õigusnormi alusel välja andmata ja avalik huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks kaalub üles isiku usalduse, et haldusakt jääb kehtima. Haldusmenetluse seaduse § 70 lg 1 kohaselt haldusakt tunnistatakse kehtetuks iseseisva haldusaktiga, mille suhtes kohaldatakse peale käesoleva jao sätete ka muid haldusakti kohta kehtivaid nõudeid.

Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt tunnistatakse kehtetuks linnavolikogu 12. detsembri 2002 otsus nr 489 „Pirita tee 110/Kose tee 7A kinnistule detailplaneeringu koostamine, kinnistu jagamine vastavalt kehtestatud detailplaneeringule ja hoonestusõiguse seadmine jagamise tulemusel tekkivatele kinnistutele”, kuna nimetatud otsusega määratud tingimused ei vasta Tallinna Linnavalitsuse 29. novembri 2006 korraldusega nr 2401-k kehtestatud Rummu tee ja Kose tee vahelise ala detailplaneeringuga määratud ehitusõigusele ning kehtestatud detailplaneering ei näe ette kinnistule golfiväljaku ehitamist. 

Linnavolikogu otsuse eelnõu õiguslikuks aluseks on Asjaõigusseaduse § 71, 72, 75, 77 lg 1, 79, 241, 242, 2441 lg 1 ja 2, 244² lg 1, 246-249, 250, 251 lg 1, 252, 253 lg 1 ja 2, 254, 255 ja 2551, Ehitusseaduse § 2 lg 6, Kinnistusraamatuseaduse § 55 lg 1 ja § 59, Haldusmenetluse seaduse § 66 lg 2 punkti 2, § 70 lg 1, linnavolikogu 2. juuni 2005 määrus nr 28 “Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise kord”, 20. märtsi 1997 määrusega nr 8 kinnitatud Linnavara võõrandamise korra punktid 10.1, 14, 16.3 ning linnavalitsuse 29. novembri 2006 korraldusega nr 2401-k kehtestatud Rummu tee ja Kose tee vahelise ala detailplaneering.

 

 

Eha Võrk

 

Tallinna abilinnapea

 

 

 

 

Eelnõu esitaja: Tallinna Linnavalitsus

 

Eelnõu koostaja: Tallinna Maa-amet

 

 

Koostaja: Helena Koorts, 640 4369, Tallinna Maa-amet