TALLINNA LINNAVOLIKOGU

 

OTSUS

 

 

Tallinn

18. oktoober 2007 nr 254

 

 

 

 

Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute detailplaneeringu kehtestamine Mustamäe linnaosas

 

 

 

Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33, planeerimisseaduse § 23 lg 6, § 24 lõike 3 ning Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lõigete 1, 3, ja 5 alusel ja arvestades nii otsusele lisatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud seletuskirjas esitatud kui ka järgmiste põhimotiivide ja kaalutlustega:

- Planeeritav maa-ala asub Mustamäe linnaosas Sõpruse puiestee ääres ja hõlmab nelja kinnistut (Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a). Mustamäe linnaosa üldplaneeringu kohaselt on tegemist osakeskuse (mikrorajoonikeskused) alaga,  mis on mõeldud põhiliselt äridele, avalike teenuste osutamiseks, kultuuriobjektidele, perearstipunktidele jms. Detailplaneeringuga kavandatu on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga.

- Detailplaneeringu koostamise käigus on läbi viidud insolatsiooni arvutus, et selgitada kuidas mõjutab kaubanduskeskuse juurdeehitus naaberkinnistu J. Sütiste tee 3 ja 5 korterelamuid. Arvutuse tulemusel tõdetakse kokkuvõtvalt, et suurema osa korterite insolatsiooniolukord jääb endiseks. Osade korterite puhul insolatsioon väheneb õhtupäikese osas, kuid see ei sea mingeid piiranguid kaubanduskeskuse laiendamisele, sest kõikide nimetatud korterite insolatsiooninõue on mitmekordselt täidetud maja tagumisel küljel.

- Planeeringuga antakse ka lahendus naaberkinnistu J. Sütiste tee 5 korterelamu parkimisprobleemide leevendamiseks, moodustatakse transpordimaakrunt positsiooniga 4, kuhu on võimalik parkida 26 sõidukit. Magistrali kaubanduskeskuse omanik Aktsiaselts Svendsen Kinnisvara on lubanud parkimiskohad välja ehitada oma vahenditest, samuti on kirjalikult kinnitanud, et võimaldab korteriühistu Sütiste tee 5 elanikel soodustatud tingimustel parkida kaubanduskeskuse kinnises parklas kaubanduskeskuse suletud ajal (22.00‑8.00).

- Kuivõrd planeeringulahendusega antakse ehitusõigus kaubanduskeskuse laiendamiseks, siis luuakse juurde uusi töökohti, sellega realiseerub Mustamäe linnaosa üldplaneeringu üks eesmärke, muuta linnaosa territooriumil olevad töökohad kohalikule töövõimelisele elanikkonnale atraktiivsemaks. Samuti paranevad eelkõige ümbruskonna elanike vaba aja veetmise võimalused.

- Hoonestusala on kruntidele paigutatud nii, et kogu olemasolev kõrghaljastus maksimaalselt säilitatakse.

- Planeering välistab käsitletava piirkonna muutumist isoleeritud tagahooviks, sellega tuuakse planeeringualale ja kogu ümbritsevasse piirkonda uut elu.

 


 

 

 

Tallinna Linnavolikogu

 

o t s u s t a b:

 

1. Kehtestada Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute detailplaneering, Aktsiaselts K‑Projekt töö 04379. Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on Mustamäe linnaosas 1,8 ha suurusel maa-alal: Sõpruse pst 201/203 ja Sõpruse pst 203a ning J. Sütiste tee 1a ja J. Sütiste tee 5a kinnistute liitmine; planeeringuga hõlmatud maa-ala sihtotstarbe muutmine; nelja uue krundi – 1 ärimaa krunt kaubanduskeskusele, 1 tootmismaa krunt alajaama tarbeks ja 2 transpordimaa krunti, üks juurdepääsuks J. Sütiste tee 5 kinnistule, Elion Ettevõtted AS kontorihoonesse ning planeeritavasse maa-alusesse parklasse ning teisele krundile parkimiskohad Sütiste tee 5 elamu parkimisprobleemide leevendamiseks – moodustamine; ehitusõiguse andmine Magistrali kaubanduskeskuse laiendamiseks, kagupoolsele küljele 2‑korruselise ja edelapoolsele küljele 3‑korruselise hooneosa juurdeehitusena. Lisaks üldiste maakasutuse tingimuste määramine ja heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendamine.

2. Planeeringu kohaste teede- ja tehnovõrkude väljaehitamine tagatakse vastavalt 26. juulil 2007 sõlmitud lepingule nr TT‑104/M.

3. Detailplaneeringu kehtestamisega muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 5. oktoobri 2000 otsusega nr 328 kehtestatud Sõpruse pst 201/203 ja J. Sütiste tee 1 kinnistute maa-ala detailplaneering Sõpruse pst 201/203, Sõpruse pst 203a, J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute osas.

4. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada otsus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid.

5. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn 15082) 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees

 

 


Tallinna Linnavolikogu 18. oktoobri 2007
otsuse nr 254
LISA

 

Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse “Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute detailplaneeringu kehtestamine Mustamäe linnaosas” juurde

 

 

 

Kehtestada Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute detailplaneering. Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on: Sõpruse pst 201/203 ja Sõpruse pst 203a ning J. Sütiste tee 1a ja J. Sütiste tee 5a kinnistute liitmine; planeeringuga hõlmatud maa-ala sihtotstarbe muutmine; nelja uue krundi – 1 ärimaa krunt kaubanduskeskusele, 1 tootmismaa krunt alajaama tarbeks ja 2 transpordimaa krunti, üks juurdepääs J. Sütiste tee 5 kinnistule, Elion Ettevõtted AS kontorihoonesse ning planeeritavasse maa-alusesse parklasse ning teisele krundile parkimiskohad J. Sütiste tee 5 elamu parkimisprobleemide leevendamiseks – moodustamine; ehitusõiguse andmine Magistrali kaubanduskeskuse laiendamiseks, kagupoolsele küljele 2‑korruselise ja edela poolsele küljele 3‑korruselise hooneosa juurdeehitusena. Lisaks üldiste maakasutuse tingimuste määramine ja heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendamine. Planeeritava maa‑ala suurus on 1,8 ha.

Haldusakti põhjendused

Planeeritav ala asub Tallinnas Mustamäe linnaosas Sõpruse pst, J. Sütiste tee, Lepistiku pargi vahelises kvartalis Sõpruse pst ääres. Põhjast piirneb planeeritav maa-ala Sõpruse puiesteega, idast Lepistiku pargiga, lõunast J. Sütiste tee 3 ja 5 kinnistuga (korterelamu) ning läänest J. Sütiste teega ja J. Sütiste tee 1 kinnistuga (Statoili tankla).

Kogu Mustamäe hoonestus on valminud praktiliselt viimase 30‑40 aasta jooksul. Planeeringuala asub Sõpruse puiestee ääres Mustamäe korterelamute piirkonnas. Ala on ümbritsetud Mustamäe V, VI ja VIII mikrorajooniga. Kontaktvööndi korterelamud on peamiselt 5‑korruselised, mõned 9‑korruselised (planeeringuala vastas teisel pool J. Sütiste teed ning naaberkinnistul J. Sütiste tee 3 ja 5) ja üks 16‑korruseline tornelamu (Sõpruse pst 222) risti üle Sõpruse puiestee. Kontaktvööndisse jääb ka mitu maa-alust garaa˛i. Lähiümbruse tänavatel ühtne ehitusjoon puudub. Piirkonda jääb 3 lasteaeda ja Tallinna Tehnikagümnaasium. Samuti jääb planeeringualast ida poole Põhja-Eesti Regionaalhaigla 13‑korruseline hoone ja 7‑korruseline Tallinna Lastehaigla kompleks. Planeeritav maa-ala piirneb idapoolselt küljelt Lepistiku pargiga. Lepistiku pargis on looduskaitse alla võetud looduse üksikobjektina Lepasalu allikad Lepistiku pargi piires (Sõpruse pst 195). Kogu pargi alale ja seal kasvavatele pargipuudele on valitsejaks Keskkonnaministeeriumi Harjumaa keskkonnateenistus. Ala piirneb lääne suunalt Statoili tanklaga. Põhja poolt piirneb planeeringuala Sõpruse puiesteega, mis on tänavate liigituse kohaselt põhitänav (tipptunni liiklus üle 3000 auto tunnis) ja läänest J. Sütiste teega (kõrvaltänav), mis on tunduvalt rahulikuma liiklusega (tipptunni liiklus alla 3000 auto tunnis). Lähimad ühistranspordi peatused (buss) asuvad J. Sütiste teel ja Sõpruse puiesteel (troll), mis tagab hea transpordiühenduse teiste linnaosade ja kesklinnaga. Piirkonna suurim virgestusala on Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala.

Planeeringuala kontaktvööndis on algatatud Tallinna Linnavalitsuse 7. veebruari 2007 korraldusega nr 206‑k “Sõpruse pst 195 kinnistu detailplaneering”, eesmärgiga maa-ala (Lepistiku park) kaheks krundiks jagamine ning olemasolevale kohvik-paviljonile minimaalse hoonet teenindava maa ja ehitusõiguse määramine.

Tallinna üldplaneeringuga on planeeritava maa-ala maakasutuse juhtfunktsiooniks määratud korruselamute ala, s.o põhiliselt kahe- ja enamakorruseliste korterelamute ala, kus võivad paikneda kõik elurajooni teenindavad asutused, kaubandusettevõtted, garaa˛i-koperatiivid jm; paneelelamupiirkondades ka bürood jm keskkonnaohutud ettevõtted.

Detailplaneering ei sisalda Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut.

Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006 otsusega nr 230 kehtestati Mustamäe linnaosa üldplaneering. Viidatud otsuse p 2 kohaselt tuleb lugeda Mustamäe linnaosa üldplaneering Tallinna üldplaneeringut täpsustavaks ja osaliselt muutvaks planeeringuks Mustamäe linnaosa piirides. Viidatud üldplaneeringu kohaselt kuulub planeeringuala IX mikrorajooni. Mustamäe linnaosa üldplaneeringu maakasutuse kaardi kohaselt on selle piirkonna puhul tegemist osakeskusega (mikrorajoonikeskused), mis on mõeldud põhiliselt äridele, avalike teenuste osutamiseks, kultuuriobjektidele, perearstipunktidele jms hoonestatavast alast kuni 25% on lubatud korruselamumaa. Mustamäe linnaosa üldplaneeringu seletuskiri käsitleb osakeskustena (kohalike keskustena) valdava elamufunktsiooniga alade keskusi, mis tuleb säilitada ja tagada nende areng kohaliku elukondliku teeninduse tagamiseks. Detailplaneeringu koostamise tingimusena on hoonestatavast alast kuni 25% ulatuses lubatud korruselamumaana. Detailplaneeringutes tuleks läbi analüüsida linnaruum detailsusega, mis võimaldab luua piirkonda sobivat tihedat linnalikku miljööd. Parkimine tuleb lahendada reeglina omal krundil. Oluline on mikrorajoone läbivate kergliiklusteede integreerimine.

Planeering on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga.

Planeeritav ala jääb Tallinna vanalinna vaadeldavuse vööndisse (vaadeldavus peab olema tagatud Nõmme mäelt). Planeeringuga kavandatav Tallinna vanalinna vaadeldavust Nõmme mäelt ei piira.

Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 5. oktoobri 2000 otsusega nr 328 kehtestatud “Sõpruse pst 201/203 ja J. Sütiste tee 1 kinnistute maa-ala detailplaneeringu kehtestamine Mustamäe linnaosas” Sõpruse pst 201/203, Sõpruse pst 203a, J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute osas.

Praegusel hetkel on planeeritav maa-ala hoonestatud. Sõpruse pst 201/203 kinnistul asub 2000. aastal ehitatud Magistrali kaubanduskeskus (arhitekt Jüri Irik) ja alajaam. Tegemist on hästi toimiva keskusega, kus on toidukauplus, tööstuskaupade kauplused, aga ka apteek, pangakontorid, bowlingu saal, bistroo. Kaubanduskeskus on kujunenud lokaalse ostu- kui ka vaba aja keskuseks. J. Sütiste tee 1a kinnistul paiknev maa-alune garaa˛ on garaa˛iühistu poolt müüdud Magistrali kaubanduskeskuse omanikele. Planeeringulahenduse kohaselt maa-alune garaa˛ likvideeritakse. Sõpruse pst 201/203 kinnistu (ärimaa) suurusega 9864 m², J. Sütiste tee 1a kinnistu (elamumaa) suurusega 2061 m² ja Sõpruse pst 203a kinnistu (transpordimaa) suurusega 3756 m² omanik on Aktsiaselts Svendsen Kinnisvara. Sütiste tee 5a kinnistu (transpordimaa) suurusega 1742 m² omanik on Tallinna linn. Hoonestuseta ala on enamjaolt kaetud asfaldiga, kuid seal kasvab ka kõrghaljastust (peamiselt männid). Väärtuslikud puud paiknevad krundi piiridel. Ala kirdeservas ulatuvad alale väärtuslike sangleppade võrad, kaguservas kasvab väärtuslike vahtrate rida, mille vahel kasvab harilik pärn ja ala loodeservas kaks harilikku mändi.

Planeeringuga hõlmatud maa-ala koosneb 4 kinnistut: Sõpruse pst 201/203, J. Sütiste tee 1a, Sõpruse pst 203a ja J. Sütiste tee 5a kinnistust. Planeeringuga moodustatakse 4 uut krunti.

Krundi positsioon 1 (edaspidi lühendatult pos; aadressi ettepanekuga Sõpruse pst 201/203) suurus on 16 169 m². Krunt moodustatakse Sõpruse pst 201/203, J. Sütiste tee 1a ja Sõpruse pst 203a ning osaliselt J. Sütiste tee 5a kinnistute liitmise tulemusel. Kuna J. Sütiste tee 5a on linna omandis, ülejäänud liidetavad kinnistud kuuluvad aga Aktsiaseltsile Svendsen Kinnisvara, siis on planeeringuga ette nähtud ajutiste kruntide moodustamine. Ajutiste kruntidena moodustatakse krunt pos 1a, suurusega 14 767 m² (moodustatakse Sõpruse pst 201/203, Sõpruse pst 203a ja J. Sütiste tee 1a kruntidest) ja krunt pos 1b suurusega 1 402 m² (moodustatakse osaliselt J. Sütiste tee 5a krundist), mis hiljem liidetakse krundiga pos 1. Krundi planeeritav maakasutuse sihtotstarve on 100% ärimaa. Planeeringu lahendusega antakse krundile ehitusõigus Magistrali kaubanduskeskuse laiendamiseks.

Mustamäel paikneb küll mitmeid toidupoode, kuid suuri kaubanduskeskusi on vähe. Näiteks endise Kadaka turu territooriumile rajatud Mustika kaubanduskeskuse või Tondi Selveri asukoht on küll autoga külastajate jaoks soodne, kuid jalgsi liiklejaid või kergliiklusvahendeid kasutavaid külastajaid on vähe. Magistrali kaubanduskeskust ümbritsevad seevastu mitmed korruselamud ning lähipiirkonnas on mitu lasteaeda ja kool. Planeeringuala vahetus läheduses on Lepistiku ühistranspordipeatus. Samuti ei saa jätta tähelepanuta asjaolu, et lähipiirkonnas on mitu haiglakompleksi ning neid ühistranspordiga külastavad inimesed mööduvad kaubanduskeskuse kõrvalt. Lisaks on kaubanduspindu rentida soovivaid äriühinguid rohkem, kui praegu on keskusel äripindu pakkuda, soovitakse ka laiendada vaba aja veetmise võimalusi pakkuvate teenuste osakaalu.

Kaubanduskeskuse kagupoolsesse ossa rajatakse 2‑korruseline juurdeehitus. Praegu asub sellel hoone küljel kauba vastuvõtmise platvorm. 2‑korruselise juurdeehituse kõrgus ei ületa praeguse hoone kõrgust. Juurdeehituse idapoolne ehitusjoon on planeeritud J. Sütiste tee 5 hoone idapoolse otsaseinaga ühele joonele. 3‑korruseline juurdeehitus nähakse ette hoone edelapoolsesse külge, kus praegu asub parkla. 3‑korruselise juurdeehituse ehitusjoon ühtib 2‑korruselise juurdeehituse ehitusjoonega. Hoonestusala piir Sõpruse puiestee pool on planeeritud väljakujunenud ehitusjoonele. Hoonestusala paigutamisel krundile on arvestatud kahe II väärtusklassi männi kasvutingimuste tagamisega, seetõttu on kagupoolne ehitusjoon liigendatud ning arvestatud on 5 meetri laiuse teekaitsevööndi olemasoluga. Juurdeehitusele on ette nähtud maa-alune parkimiskorrus, mille kõrgus ühtib maapinnaga või on osaliselt 20‑30 cm kõrgem. 3‑korruselise juurdeehituse maksimaalne kõrgus maapinnast võib olla 17 meetrit, see on absoluutkõrgusena 37 meetrit. Hoonealune pindala on 10 000 m². J. Sütiste tee 1 (Statoili) kinnistu poolsest krundi piirist on hoonestusala planeeritud nelja meetri kaugusele. Maapealne hoonestusala on määratud 25 meetri kaugusele olemasolevatest elamutest.

Juurdeehituse rajamine mõjutab minimaalselt naaberkinnistute insolatsioonitingimusi. Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 määruse nr 38 “Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine” punkt 5 sätestab, et eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning eraldi ruumis paikneval köögil, peab olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumide tuulutamiseks ning tagab nendes piisava loomuliku valgustuse. Seega peavad insolatsiooninõuded olema täidetud eluruumide puhul. Kuna planeeringuala naaberkinnistul J. Sütiste tee 1 asub Statoili tankla, põhja pool asub Sõpruse puiestee ning idas Lepistiku park, siis rajatav juurdeehitus ei pea arvestama insolatsiooninõuetega nimetatud kruntide puhul. Ainuke naaberkinnistul paiknev hoone, mille insolatsioonitingimusi võib juurdeehitus mõjutada asub J. Sütiste tee 3 ja 5 kinnistul (9‑korruseline korterelamu). Riigikohtu Halduskolleegium on otsuses nr 3‑3‑1‑42‑03 märkinud, et “on ilmselge, et määruse [Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 määrus nr 38] andja soovis jätta määruse rakendajale – kohalikule omavalitsusele – planeeringute kehtestamisel ja ehituslubade andmisel hinnanguruumi, et igal konkreetsel juhtumil oleks võimalik kaaluda, milline valgustus on eluruumi jaoks piisav ja võimalik.”. Detailplaneeringu koostamise käigus on OÜ FASSAADIPROJEKT poolt aprillis 2006 läbi viidud insolatsiooniarvutus, eesmärgiga selgitada, kuidas mõjutab Magistrali kaubanduskeskuse planeeritav laiendus J. Sütiste tee 3 ja 5 elamute insolatsioonitingimusi. Uuringus märgitakse, et korterelamute kahetoaliste korterite aknad on elamu tagaküljel ja suunatud kagusse, kus ei ole ühtegi varjavat hoonet. Kolmetoaliste korterite aknad on esiküljel ja igal korteril ka üks tuba tagaküljel kagusuunas. Järelikult tuleb piisava insolatsiooni olemasolu hinnata maja esimesel küljel, ehk detailplaneeringu poolsel küljel. Samas J. Sütiste tee 3 korterelamu parempoolne otsasektsioon saab vähem päikest, kuna teda varjab mingil määral J. Sütiste tee 9 5‑korruseline elamu. Uuringu kohaselt ei mõjuta kaubanduskeskuse kavandatud juurdeehitused kuidagi vähemalt kahe J. Sütiste tee poolses sektsioonis paikneva korteri insolatsiooniolukorda. Ülalmärgitud Riigikohtu lahendi punktist 27 tuleneb, et “igale aknale ei pea ega saagi langeda loomulikku päikesevalgust. Selle võib välistada juba akna paiknemine ilmakaarte suhtes. Kuid iga olemasoleva akna suhtes valguse varjamisel tuleb kaaluda, kas varjamine on proportsionaalne ning jätab korteri olulisemates ruumides alles küllaldase valgustuse”. Kuivõrd J. Sütiste tee 5 hoone paikneb kirde-edela suunaliselt, siis vaidlusalune maja esikülg jääb lääne-loode suunale. Teatavasti päike tõuseb idast ja loojub läänes. Seega maja esiküljele langeb loomulik otsene päikesevalgus üksnes õhtutundidel. Sedagi küsitavas ulatuses, sest õhtupäikese varjavad tõenäoliselt eemalasuvad (Sõpruse pst 209) 9‑korruselised korterelamud. Arvestada tuleb ka sellega, et kevadisel ja sügisesel ajal paistab päike madalamalt kui suvel. Arvestades asjaoluga, et kavandatava juurdeehituse ja korterelamute vahele jääb 25 meetrit (tänavamaa ja olemasoleva kõrghaljastusega haljasala), siis mõjutab juurdeehitus korterelamute insolatsioonitingimusi minimaalselt. Samas lähiümbruses asuvate hoonete vaheline kaugus on väiksem kui 25 meetrit ning need hooned on tunduvalt kõrgemad (5- ja 9‑korruselised).

Tulenevalt Vabariigi Valitsuse 27. oktoobri 2004 määrusest nr 315 “Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded”, peab rajatav hoone vastama tulepüsivusklassile TP‑1. Juurdeehituse projekteerimisel tuleb kasutada analoogseid väliviimistlusmaterjale ja värve olemasoleva kaubanduskeskuse hoonega. Välisviimistluses kasutada metalli ja klaasi. Fassaad liigendada vertikaalselt. Piirdeaedu mitte rajata.

Kavandatavatele juurdeehitustele külastajatele mõeldud sissepääse ette nähtud ei ole, seega selles osas naaberkinnistute seniseid kasutustingimusi (müra) ei muudeta. Ida- ja läänepoolsel juurdeehituse küljel on kaks eraldi sissepääsu. Mõlemal pool on üks sissepääs mõeldud kauba laadimiseks esimese korruse tasandil ning üks sisse- ja väljasõit maa-alusele parkimiskorrusele. Kuna ligipääs hoonele on mõlemast küljest ning krundile pääseb otse J. Sütiste teelt (lääne külg) ja krundi pos 3 kaudu, mis külgneb Lepistiku pargiga (ida külg), siis senine liikluskoormus J. Sütiste tee 3 ja 5 korterelamute esisel tänaval ei muutu ja seega liiklusest tingitud müra ei suurene.

Planeeringulahendusega kavandatakse krundile kokku 340 parkimiskohta, sellest 300 maa-aluses parklas, 21 parkimiskohta krundil läänepoolsel küljel ja 19 parkimiskohta kaubanduskeskuse esisel alal. Maa-aluse parkimiskorruse ventilatsioonisüsteemide kavandamisel tuleb tagada korruselamute elanike elukeskkonna säilimine. Ehitusprojekti koosseisus tuleb esitada müra ja saasteainete emissioonide kontrollarvutused. Krundil on 24 statsionaarset parkimiskohta broneeritud endise garaa˛iühistu liikmetele, kes müüsid maa kaubanduskeskusele.

Krundi lõuna küljele praktiliselt kogu krundipiiri ulatuses rajatakse uue kõrghaljastusena puuderida, mis peaks naaberkinnistu suhtes mõjuma ka müratõkkena. Täiendav puuderida istutatakse ka krundi edelapoolsele naaberkinnistu (Statoil) piirile. Lisaks suurendatakse (laieneb) krundi lõunapoolset murukattega haljasala. Juurdeehituse lõunapoolse seina äärde (kogu juurdeehituse ulatuses) istutatakse ronitaimed. Kokkuvõtvalt krundi haljasala ja kõrghaljastuse osakaal võrreldes olemasolevaga suureneb.

Krundi pos 2 (aadressi ettepanekuga Sõpruse pst 199) suurus on 48 m², mis moodustatakse senisest Sõpruse pst 201/203 kinnistust. Krunt paikneb planeeringuala kagu poolses nurgas ning sellel paikneb alajaam nr 455. Alajaama  servituudiala on 2 m alajaamast. Krundi kavandatav maakasutuse sihtotstarve on 100% tootmismaa. Senist ehitusõigust ega hoonestusala ei muudeta. Hoonete alune pind on 15 m². Hoone maksimaalne kõrgus maapinnast on 6 meetrit. Ligipääs on tagatud pos 3 kaudu Sõpruse puiesteelt.

Krundi pos 3 (aadressi ettepanekuga Sõpruse pst T10) suurus on 1056 m². Krunt moodustatakse senisest Sõpruse pst 201/203 kinnistust ja J. Sütiste tee 5a krundist. Kuna J. Sütiste tee 5a on Tallinna linna omandis, ülejäänud maa kuulub aga Aktsiaseltsile Svendsen Kinnisvara, siis on planeeringuga ette nähtud ajutiste kruntide moodustamine. Ajutise krundi pos 3a (Sõpruse pst T10) suurus on 866 m² ja pos 3b (Sõpruse pst T10) suurus on 190 m². Krundi kavandatud maakasutuse sihtotstarve on 100% transpordimaa. Krundil hooneid ei asu ning ehitusõigust ei anta. Krundi kaudu toimub juurdepääs J. Sütiste tee 5 kinnistule (korterelamu), Elion Ettevõtted AS kontorihoonesse, planeeritavasse maa-alusesse parklasse ja kaubanduskeskuse esisele alale. Krunt on mõeldud avalikuks kasutamiseks ning selle kaudu pääseb Sõpruse puiesteele. Osaliselt ulatub krundile Lepistiku pargi looduskaitseala. Seetõttu tuleb kaevetööde tegemine kaitsealuse Lepistiku pargi puude kasvualal ning puude okste tagasilõikamine kooskõlastada Keskkonnaministeeriumi Harjumaa keskkonnateenistusega.

Naaberkinnistu J. Sütiste tee 5 korterelamu parkimismure leevendamiseks on planeeritud hoone ette parkimiskohad 26 sõidukile. Selleks on tehtud ettepanek moodustada pos nr 4, mis perspektiivis liidetakse J. Sütiste tee 5 hoone ette moodustatava transpordimaaga. Aktsiaselts Svendsen Kinnisvara on nõustunud parkimiskohad välja ehitama oma vahenditest. Krunt moodustatakse J. Sütiste tee 5a krundist. Krundi pos 4 puudutav muudatus on planeeringusse sisse viidud peale planeeringu avalikustamist. Lisaks on Magistrali kaubanduskeskuse omanik 26. veebruaril 2007 kirjalikult kinnitanud (otsuse lisa lisa), et võimaldab korteriühistu Sütiste tee 5 elanikel soodustatud tingimustel parkida kaubanduskeskuse kinnises parklas kaubanduskeskuse suletud ajal (22.00‑8.00).

Detailplaneeringu koostamise käigus on septembris 2006 Akukon OY Eesti Filiaali poolt läbiviidud liiklusmüra hinnang. Töö eesmärgiks oli anda arvutuslikud tulemused liiklusmürale seoses detailplaneeringuga Magistrali kaubanduskeskuse laiendamiseks ja seoses autoliiklusega. Müra olukorra selgitamiseks arvutati planeeringu alale ja selle naabruses olevatele aladele liiklusest tingitud (Sõpruse pst, E. Vilde tee ja J. Sütiste tee) müratasemed maapinna läheduses ja kaubanduskeskuse kõrval olevate 9‑korruseliste korterelamute välisseinal. Liiklusmüra selgitamiseks planeeringualale on arvutatud müratasemed vastavalt Põhjamaade arvutusmudelitele. Müra arvutati kolmel erineval juhul: olemasolev olukord, olukord planeeritava laiendusega ning planeeritud olukord tulevikus kavandatava liiklusskeemiga. Liiklussageduse määramisel on kasutatud Stratum OÜ poolt koostatud 2004./2005. aasta Tallinna tänavate liiklusmudeli liiklussagedusi õhtusel tipptunnil, tulevikus kavandatud liiklusmudeli ennustusele on arvestatud Tervise tänava pikendusega Pärnu maanteele. Arvutuste tulemustest on näha, et liiklusest põhjustatud müra ei ületa välismüra piirtaset. Kaubanduskeskuse- ja teenindusettevõtete ning meelelahutuspaikade tegevusest põhjustatud müra piirtase on samane tööstusmüra taotlustaseme arvsuurusega olemasolevatel aladel. Naabruses olevate majade juures jääb müra ekvivalenttase lubatud piiresse. Ehitusprojekti koosseisus tuleb esitada müra ja saasteainete emissioonide kontrollarvutused.

Planeeritaval maa-alal on läbi viidud paikneva kõrghaljastuse inventariseerimine ja antud väärtushinnang olemasoleva kõrghaljastuse kohta. Dendroloogiline hinnang on läbi viidud dendroloog Olev Abner’i poolt märtsis 2005. Planeeringuala väärtuslikud puud kasvavad krundi ida- ja lõunaküljel. Idaküljel kasvavad peamiselt sanglepad ning mõned hallid lepad ja värdlepad, lõunaküljel aga vahtrate rida, mille vahel kasvab harilik pärn. Ala loodeservas kasvab kaks harilikku mändi. Edelaosas (parkla alal) kasvavad üksikpuudena 4 harilikku mändi ja üks arukask. Lisaks on planeeringuala idapoolses osas hariliku põõsasmarana ja jaapani enelase lausistutusi ja üks mägimänni põõsasrühm. Tallinna Linnavalitsuse 3. mai 2006 määruse nr 34 “Puittaimestiku ja haljastuse inventeerimise kord” kohaseid I väärtusklassi puid planeeringualal ei kasva. Küll aga on mitmeid II väärtusklassi puid, mis planeeringulahenduse kohaselt säilitatakse. Samuti säilitatakse Sõpruse puiestee ääres paiknevad noored lehtpuud. Likvideeritakse neli IV  väärtusklassi kuuluvat puud (3 harilikku mändi ja 1 arukask). Tallinna Linnavalitsuse ülalmärgitud määruse kohaselt tähendab, et need puud on väheväärtuslikud, “kahjustavad või tulevikus hakkavad kahjustama liigiliselt või asukohalt ala väärtuslikumaid puid. Puu, mis on oma eluea lõpul kas vanuse või kahjustuste tõttu. Puu, mis on allasurutud seisundis. Linnahaljastuse seisukohalt väheväärtuslik puu, mida võib säilitada kui biomassi, kuid mis on soovitav likvideerida või asendada väärtuslikumate puuliikidega. Võib likvideerida.”. Puud kasvavad kaubanduskeskuse kõrval asuval parkla alal. Samas on dendroloog märkinud, et Magistrali kaubanduskeskuse parkla-alal kasvavate laia võraga mändidele on jäetud liiga väike toitepind ning need puud hääbuvad (üks on juba surnud) ja nende puude asemele tuleks sobivas kohas istutada uued puud. Lisaks likvideeritakse üks V väärtuskassi puu (harilik mänd). Mahavõetavate puude haljastusväärtus tuleb kompenseerida Talllinna Linnavolikogu 25. augusti 2005 määrusega nr 45 “Puu raie- ja hoolduslõikusloa andmise tingimused ja kord” kehtestatud korras ja tingimustel. Olemasolevad II väärtusklassi põõsad, hariliku põõsasmarana kultivarid ja jaapani enela sordid istutatakse ümber uude asukohta, mis on näidatud planeeringu põhijoonisel. Tegemist on poolvarjulise kasvukohaga, mis harilikule põõsasmaranale ja jaapani enelasele sobib. Läbiviidud dendroloogilise inventuuri käigus anti ka soovitused olemasoleva haljastuse hoolduseks ja täiendamiseks: jätkata krundile jäävate puude hooldust ja haljastuse täiendamist puittaimedega; juurde istutamiseks ja puude asendamiseks sobivad sanglepp, künnapuu, harilik tamm, harilik vaher, arukask, põõsastest sobivad juurde istutamiseks põisenelad, kontpuu, enelad, sirelid; Väärtusliku kõrghaljastuse säilimiseks näha ette rajatava hoone maa-aluse süvendi veerude toestamine enne kaevetööde teostamist.

Detailplaneeringu menetlus

Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lg 3 alusel kehtestab detailplaneeringu, mille puhul teostatakse planeerimisseaduse kohast järelevalvet või millega määratakse miljööväärtusega hoonestusala, linnavolikogu oma otsusega. Käesoleva planeeringu puhul on teostatud planeerimisseaduse kohast järelvalvet.

Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute detailplaneeringu koostamist taotles Aktsiaseltsi Svendsen Kinnisvara esindaja Erlend Tammejuur 23. aprilli 2004 ja Garaa˛iühistu Nurme esindaja Enn Meidra 20. aprilli 2004 avaldusega.

Detailplaneeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õigus on lepinguga üle antud Aktsiaseltsile Svendsen Kinnisvara.

Detailplaneeringu koostas Aktsiaselts K‑Projekt.

Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 21. juuni 2006 korraldusega nr 1366‑k

http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=104945

Detailplaneering on koostatud Tallinna Linnavalitsuse 21. juuni 2006 korralduse nr 1366‑k alusel. Detailplaneering on koostatud vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetele.

Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lõikes 1 nimetatud asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.

Põhja-Eesti Päästekeskus, AS Tallinna Küte, Tallinna Kommunaalamet kooskõlastasid detailplaneeringu tingimusteta.

Mustamäe Linnaosa Valitsus kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et projekti koosseisus lahendatakse Sõpruse pst jalakäijate ülekäik Lepistiku parki ning kaubanduskeskusesse. Eelpool mainitud nõue oli ka aluseks detailplaneeringu algatamisel Mustamäe Linnaosa Valitsuse ja Mustamäe Linnaosa Halduskogu kooskõlastustes. Samuti esitati nõue 25. juulil 2006 toimunud detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiisi tutvustamise protokollis. Sügisel 2006 rekonstrueeriti Sõpruse puiesteed Linnu tee ristmikust kuni Lepistiku bussipeatuseni. Lepistiku bussipeatusel vähendati peatuse taskut, et ülekäigurada ei kulgeks enam üle kolme sõiduraja. Sellega paraneb jalakäijate olukord tunduvalt.

Mustamäe Linnaosa Halduskogu otsust planeeringu kooskõlastamise kohta selle koostamise staadiumis tehtud ei ole, kuna K‑Projekt Aktsiaseltsi poolt 24. augustil 2006 Mustamäe Linnaosa Valitsusele detailplaneeringu kooskõlastamiseks esitatud ajast kuni 20. septembrini 2006 ei ole halduskogu koosolek olnud otsustusvõimeline. Mustamäe Linnaosa Halduskogu korralised koosolekud toimusid 5. ja 19. septembril 2006. Mõlemal korral ei olnud halduskogu otsustusvõimeline. Halduskogu esimeest on informeeritud planeerimisseaduse §‑st 17. Nimetatud paragrahvi lõige 5 sätestab, et kui kooskõlastust ei ole antud ühe kuu jooksul planeeringu kooskõlastajale väljasaatmise päevast arvates, arvestab planeeringu koostaja, et kooskõlastajal ei ole planeeringu kohta ettepanekuid ega vastuväiteid.

Tallinna Maa-amet kooskõlastas detailplaneeringu oma 27. novembri 2006 kirjaga nr 4‑13/5430, märkides, et Tallinna linnale kuuluvast J. Sütiste tee 5a transpordimaa kinnistust moodustatava ärimaa (pos 1) linnale kuuluvast osast tuleb ette näha eraldi krunt (ajutine krunt) ning vastavalt korrigeerida planeeringu seletuskirja. Moodustav transpordimaa krunt (pos 3) näha ette avalikuks kasutamiseks ning näidata põhijoonisel avalikult kasutatav osa.

Nimetatud märkustega on arvestatud ning põhijoonist ja planeeringu seletuskirja on vastavalt muudetud.

Tallinna Transpordiamet kooskõlastas detailplaneeringu ja märkis, et krundiväline liikluskorraldus lahendatakse ristmiku rekonstrueerimisprojekti (Sõpruse- E. Vilde tee- J. Sütiste) mahus.

Projekteerija selgitus kooskõlastuste koondtabelis on järgmine: Sõpruse pst-E. Vilde tee- J. Sütiste tee ristmikule anti Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 19. septembril 2006 ehitusluba nr 20538. Ristmikuga seotud tehnovõrkudele anti ehitusload välja 4. oktoobril 2006 (load nr 20972‑20977).

Osaühing Jaotusvõrk Tallinn-Harju piirkond kooskõlastas detailplaneeringu tingimustel, et tööjooniste staadiumiks konkretiseerida tehnilised tingimused ja tööjoonised kooskõlastada täiendavalt.

Tingimused täidetakse järgmises projekteerimisstaadiumis.

Aktsiaselts Eesti Gaas kooskõlastas detailplaneeringu märkustega, et rajatavate tehnovõrkude tööprojektid kooskõlastada aktsaiseltsiga EG Võrguteenus Gaasi tn 5. Gaasitorustiku ümbertõstmiseks taotleda tehnilised tingimused.

Projekteerija selgitus kooskõlastuste koondtabelis on järgmine: märkused täidetakse järgmises projekteerimisstaadiumis ning projekti koostamiseks määratud tingimused on lisatud detailplaneeringu seletuskirja punkti 4.1.5.

Elion Ettevõtted aktsiaselts kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tööjoonised kooskõlastada täiendavalt.

Tingimus täidetakse järgmises projekteerimisstaadiumis.

AS Tallinna Vesi kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel: 1) J. Sütiste tee 1 kinnistu olemasoleva kanalisatsioonisüsteemi likvideerimisel tagada kinnistu häireteta kanaliseerimine uude projekteeritud liitumispunkti; 2) Järgmise staadiumi projekti koostamiseks taotleda liitumistingimused.

Projekteerija selgitus kooskõlastuste koondtabelis on järgmine: märkused täidetakse järgmises projekteerimisstaadiumis ning projekti koostamiseks määratud tingimused on lisatud seletuskirja punkti 4.1.5.

Tallinna Tervisekaitsetalitus kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel: 1) edaspidisel projekteerimisel ja ehitamisel võtta arvesse kaubalaadimistööde müra, kaubanduskeskuse kompleksi tehnoseadmete, eriti ventilatsiooni ja jahutusagregaatide müra ning vaba aja veetmise võimalusi pakkuvate teenuste müra. Valminud objektil teostada vastavad müramõõtmised, mis tõestaksid KÜ Sütiste 3 ja KÜ Sütiste 5 välisterritooriumitel müraolukorra vastavust sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määruse nr 42 nõuetele.

Projekteerija selgitus kooskõlastuste koondtabelis on järgmine: märkused täidetakse järgmises projekteerimisstaadiumis ning projekti koostamiseks määratud tingimused on lisatud seletuskirja punkti 4.1.5.

Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel: 1) ehitus- ja haljastusprojektid kooskõlastada enne ehitusloa taotlemist Tallinna Keskkonnaametiga; 2) ehitusprojektis esitada tehnilised lahendused säilitavate mändide (pos 32 ja 34) kasvutingimuste tagamiseks ehitustööde ja hoone ekspluateerimise ajal; 3) parkimisplatside reostusohtlikud sademeveed puhastada enne ühisvõrku juhtimist lokaalsetes puhastusseadmetes. Projekteerija selgitus kooskõlastuste koondtabelis on järgmine: märkused täidetakse järgmises projekteerimisstaadiumis ning projekti koostamiseks määratud tingimused on lisatud seletuskirja punkti 4.1.5.

Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 13. detsembri 2006 korraldusega nr 2497‑k

http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=106500

Mustamäe Linnaosa Valitsus avalikustas detailplaneeringu 9. jaanuarist 2007 kuni 23. jaanuarini 2007.

Avaliku väljapaneku keskel esitati 1 kollektiivne vastuväide. Kollektiivse vastuväite esitas Korteriühistu J. Sütiste tee 5 elanikud. Vastuväidete esitajate arvates varjab detailplaneeringuga rajatav ehitis oluliselt osade J. Sütiste tee 5 korterite loomuliku valguse (s.o päevavalguse). Soovitakse teada kui palju muutub seoses ehitamisega madalal asuvate 3‑toaliste korterite valgustuse tase.

Liiklusskeemi (J. Sütiste tee 5a, sisse- ja väljasõit maa-alusesse parklasse) planeerimisel ei ole arvestatud kaubanduskeskuse taha jäävate kinnistutega, kellele see tee on ainus juurdepääsutee (kool, lasteaed, ja Sütiste tee 5 kortermaja). Juhitakse ka tähelepanu, et kaubanduskeskuse klientide kiire kasvuga kasvab ka autode juurdevool ja sellega suureneb logistika, mis saab olema lausa liiklusohtlik.

Detailplaneeringuga on oluliselt vähendatud senini välja ehitatud parkimisala. Parkimisprobleemid tekivad ka J. Sütiste tee 5 maja taga oleval lasteaial. Parkimisega seoses tekib lisaks probleem, et päästeautod ei pääse J. Sütiste tee 5 majale ligi.

Vastuväite esitajad soovivad teada kuidas tagatakse kaubanduskeskuse laiendamisega tekkivate probleemide (müra, õhusaaste jms tuleneva elukeskkonna säilimine) lahendamine.

16. veebruaril 2007 toimus Mustamäe Linnaosa Valitsuses Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute detailplaneeringu avalik arutelu. Vastav teade ilmus 3. veebruari 2007 ajalehes “Postimees”. Avaliku arutelu käigus protestist ei loobutud. Avaliku arutelu tulemustest on teatatud 28. veebruaril 2007 ajalehes “Postimees”.

Kuna avaliku väljapaneku käigus esitatud vastuväidetega ei arvestatud, edastas Tallinna Linnavalitsus detailplaneeringu planeerimisseadusest tuleneva järelevalve teostamiseks Harju maavanemale.

Tallinna Linnavalitsuse 12. aprilli 2007 kirjas nr LV‑1/1623 Harju maavanemale leiti, et vastuväited ei ole põhjendatud. Riigikohtu Halduskolleegium on otsuses nr 3‑3‑1‑42‑03 punktis 16 leidnud, et “tiheasustusalale ehitamisel on tavaline, et omavahel põrkuvad naaberkinnistute omanike õigused ja huvid. On paratamatu, et ühe kinnisasja intensiivne kasutamine võib piirata naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel.”. Samas otsuses on leitud, et varjavad mõjutused (nt takistatakse õhu, valguse või raadiolainete levi või varjatakse vaade) võivad kujutada endast ka põhiseaduslikult kaitstud omandi vaba kasutamise õiguse riivet (PS § 32 lg 2 esimene lause). Oluliste ja ettenähtavate varjavate mõjutuste täielik välistamine põhiseadusliku omandiõiguse kaitsealast võiks sattuda vastuollu PS § 11 teises lauses sätestatuga, sest omaniku jaoks pole olemuslikku vahet, kas oluline kahju tekitatakse aine, lainete või kiirguse levitamise või levimise tõkestamisega. Samas on otsuse p 18 märgitud, “iseenesest ei tähenda, et kõik varjavad mõjutused on keelatud, vaid eelkõige seda, et ka varjavaid mõjutusi tuleb avalikul võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältida. Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest tingitud huvide ja õiguste konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka ehitamist reguleerivate üldnormide ning konkreetsete kinnisasjadega seoses planeeringute ja ehituslubadega.”. Valgustustingimusi, mille vähenemisele on protestis seoses detailplaneeringu realiseerimisega viidatud, reguleerib Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 määrus nr 38 “Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine”. Selle määrus punkt 5 sätestab, et eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning eraldi ruumis paikneval köögil peab olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumide tuulutamiseks ning tagab nendes piisava loomuliku valgustuse. Protesti esitajad on möönnud, et insolatsiooni normide täitmisel maja tagumisel küljel probleemi ei ole. Seega tuleb piisava insolatsiooni olemasolu hinnata maja esimesel küljel ehk detailplaneeringu poolsel küljel. Ülalmärgitud Riigikohtu lahendi punktist 27 tuleneb, et “igale aknale ei pea ega saagi langeda loomulikku päikesevalgust. Selle võib välistada juba akna paiknemine ilmakaarte suhtes. Kuid iga olemasoleva akna suhtes valguse varjamisel tuleb kaaluda, kas varjamine on proportsionaalne ning jätab korteri olulisemates ruumides alles küllaldase valgustuse.”. Maja esiküljele langeb loomulik otsene päikesevalgus üksnes õhtutundidel, sest J. Sütiste tee 5 hoone paikneb kirde-edela suunaliselt. Sedagi küsitavas ulatuses, sest õhtupäikese varjavad tõenäoliselt eemalasuvad (Sõpruse pst 209) 9‑korruselised korterelamud. Arvestada tuleb ka sellega, et kevadisel ja sügisesel ajal paistab päike madalamalt kui suvel. Kuna loomuliku päikesevalguse langemine on küsitav, tuleb järgnevalt välja selgitada, kas loomuliku välisvalguse hulk on piisav ka peale detailplaneeringu realiseerimist. Detailplaneeringu lahenduse kohaselt rajatakse Magistrali kaubanduskeskuse 3‑korruseline (osaliselt 2‑korruseline) osa J. Sütiste tee 5 hoonest 25 meetri kaugusele. Rajatava kaubanduskeskuse laienduse ja elamu vahele jääb teemaa ja haljasala, kuhu istutatakse kõrghaljastus. Niisugune hoonete vaheline kaugus tagab igal juhul piisava loomuliku valgustuse olemasolu ka J. Sütiste tee 5 hoone esikülje kõigile korteritele. Riigikohtu halduskolleegium on otsuses nr 3‑3‑1‑42‑03 punktis 25 märkinud, et “Piirkondades, nt linnakeskustes, kus ehitised paiknevad valdavalt lähestikku, võib uute hoonete ehitamisel lugeda piisavaks ka valgustust, mida iseloomustab varasemast normatiivist väiksem insolatsiooni kestus. Kui isik valib elukohaks linnakeskuse või muu kõrge ja tiheda hoonestusega piirkonna, siis peab ta põhimõtteliselt leppima väiksema loomuliku valguse hulgaga ja sellisele elukeskkonnale vastava vaatega. Seega on piisava loomuliku valgustuse tagamisel oluline ka ehitise ümbruskonnas valitsev elamute tavaline valgustus.”. Seega ülalmärgitud seisukohtadele tuginedes ning arvestades Riigikohtu poolt kajastamist leidnud arvamust tuleb kokkuvõtvalt tõdeda, et detailplaneeringuga rajatav Magistrali kaubanduskeskuse laiendus ei halvenda J. Sütiste tee 5 korterelamu insolatsiooni tingimusi võrreldes ümbruskonna elamute tavalise valgustusega.

Ebaõige on protestis esitatud väide, et planeeringulahendusega ei ole arvestatud kaubanduskeskuse taha jäävate kinnistutega, kuna J. Sütiste tee 5 hoone esine tee on ainus juurdepääsutee koolile ja lasteaiale. Lasteaial on täiesti iseseisev juurdepääs J. Sütiste teelt. Seega ei ole J. Sütiste tee 5 hoone esine tee ainus ligipääs lasteaiale. Sama kehtib kooli kohta. Lisaks on lasteaiale ja Tehnikagümnaasiumile juurdesõit ka Magistrali kaubanduskeskuse kõrvalt, Lepistiku pargi poolselt küljelt ühendustee kaudu (pos 3), mis on mõeldud avalikuks kasutamiseks. Kuivõrd detailplaneeringuga kavandatud parklasse on kavandatud sissesõit panduse kaudu J. Sütiste tänava poolt ning ka Lepistiku pargi poolselt küljelt, siis ilmselt parklasse suunduvad autod ei hakka parklasse sõiduks tegema ringi ning kasutama J. Sütiste tee 5 hoone esist teed. Kindlasti pannakse üles ka parkla sissesõitu tähistavad viidad ning see peaks autojuhte motiveerima kasutama parklasse pääsuks just lühemat teed, ehk teisisõnu vältima J. Sütiste tee hoone esist teed. Isegi kui tõepoolest liiklusvool nimetatud teel suureneb ning seeläbi seatakse ohtu teel liikuvate laste turvalisus, on alati detailplaneeringu väliselt võimalik tarvitusele võtta täiendavad abinõud. Näiteks teele paigutada ülekäigurada tähistavad märgid ja piirata sõidukite liikumiskiirust.

Parkimisküsimuste lahendamiseks on planeeritava kinnistu omanik Aktsiaselts Svendsen Kinnisvara lubanud enda vahendite arvel rajada J. Sütiste tee 5 majaelanikele tee maa arvelt täiendava parkla, kokku 26 kohta. Vastava kirjaliku nõusoleku (26. veebruar 2007) on Aktsiaselts Svendsen Kinnisvara andnud. Selles kirjalikus nõusolekus on lisaks kinnitatud, et kaubanduskeskuse laienduse valmimisel võimaldatakse majaelanikele parkimiskohad soodustatud tingimustel kaubanduskeskuse kinnises parklas kaubanduskeskuse suletud ajal (kell 22.00‑8.00). Seega on planeeringuga lahendatud (vähemalt osaliselt) parkimise küsimus J. Sütiste tee 5 elanikele, vaatamata sellele, et J. Sütiste tee 5 kinnistu ei kuulu planeeringualasse.

Väide, et päästeautod ei saa parkimisprobleemi tõttu J. Sütiste tee 5 majale ligi, on alusetu. Olemasolevaid teenindavate autode kasutatavaid juurdepääsuteid ei muudeta. Selleks, et autod ei pargiks kinni päästeautode ligipääsuks vajalikku teed, saab J. Sütiste tee 5 hoone ette paigutada parkimist keelavad liiklusmärgid. Juhul kui keegi üldse J. Sütiste tee 5 hoone esist kasutama hakkab, on need maja elanikud ise. Kuna Magistrali kaubanduskeskuse laiendamisega rajatakse ka uus maa-alune parkla, siis ostukeskust külastavatel inimestel puudub vajadus kasutada parkimiseks muud kohta kui parkla. Majaelanikud saavad teisi valesti parkivaid majaelanikke ise kõige paremini korrale kutsuda ning seeläbi tagada päästeautodele vajalik ligipääs.

Detailplaneeringu menetluse käigus on läbi viidud liiklusmürauuring Akukon OY Eesti filiaali poolt septembris 2006. Uuringust nähtub, et kaubanduskeskuse laiendamisega seoses müratase oluliselt ei suurene. Kokkuvõtvalt tõdetakse, et liiklusest põhjustatud müra ei ületa välismüra piirtaset. Kaubanduskeskuse naabruses olevate majade juures jääb müra ekvivalenttase lubatud piiridesse. Seega vähemalt liiklusmüra kaubanduskeskuse laiendamisega ei suurene. Osadel korteritel müratase koguni langeb, sest juurdeehitus mõjub müratõkkena. Detailplaneeringu seletuskirjas on käsitlemist leidnud ka tingimused projektide koostamiseks. Need on muuhulgas järgmised: maa-aluse parkimiskorruse ventilatsioonisüsteemide kavandamisel tuleb tagada korruselamute elanike elukeskkonna säilimine. Ehitusprojekti koosseisus tuleb esitada müra ja saasteainete emissioonide kontrollarvutused; edaspidisel projekteerimisel ja ehitamisel tuleb arvesse võtta kaubalaadimistööde müra, kaubanduskeskuse kompleksi tehnoseadmete, eriti ventilatsiooni ja jahutusagregaatide müra, vaba aja veetmise võimalusi pakkuvate teenuste müra. Valminud objektil teostada vastavad müramõõtmised, mis tõestaksid KÜ Sütiste tee 3 ja KÜ Sütiste tee 5 välisterritooriumidel müraolukorra vastavust sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määruse nr 42 nõuetele. Kuna J. Sütiste tee 5 hoone külg on laiendatava kaubanduskeskuse tagumine külg, siis tõenäoliselt siia eredaid valgusreklaame ei püstitata. Isegi kui paigutatakse, on majaelanikel võimalus taotleda selle mahavõtmist või asendamist neile sobivama lahendusega. Seda saaks teha koostöös kaubanduskeskuse omanikega või pöördudes vastavate järelevalve organite poole.

Harju maavanem andis 7. juuni 2007 kirjaga nr 2.1‑13/2259. Planeerimisseaduse § 23 lg 6 kohase heakskiidu Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute detailplaneeringule.

Planeeringulahenduse järelevalve teostamise käigus märkis Harju maavanem muuhulgas järgmist, “Järelevalve teostamise tulemusena saan asuda seisukohale, et Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi, mis kuuluksid järelevalve teostaja poolt tagamisele. Sõpruse pst 201/203 ja 203a ning J. Sütiste tee 1a ja 5a kinnistute detailplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõuetega ning lähtunud planeerimisseaduse § 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest.”.

Planeeringu kohaste teede- ja tehnovõrkude väljaehitamine tagatakse vastavalt 26. juulil 2007 sõlmitud lepingule nr TT‑104/M.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees

 


Tallinna Linnavolikogu 18. oktoobri 2007
otsuse nr 254
LISA LISA

 

AS Svendsen Kinnisvara 26. veebruari 2007 nõusolek

 

 

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees